한남3구역 재개발사업 통합심의안이 서울시 심의를 통과하면서 한남뉴타운 정비사업이 한층 속도를 낼 전망이다.
서울시는 지난 15일 제19차 정비사업 통합심의위원회에서 한남동 686번지 일대 '한남3 재정비촉진구역 주택정비형 재개발사업'의 건축·경관·교통·교육·공원·재해·소방·환경 8개 분야 통합심의(안)을 '조건부 보고' 의결했다.
이번 통합심의안은 한남동 686번지 일대 노후 주거지를 초등학교와 공원, 공공청사를 갖춘 5970가구 규모 미니 신도시급 주거단지로 탈바꿈하는 내용이다. 최고 21층 5970가구 공동주택(임대주택 1020가구 포함)과 초등학교, 공원, 공공청사, 사회복지시설, 주차장 등 기반시설이 함께 들어선다.
한남3구역(구역면적 38만6364.5㎡)은 빠르면 올해 안에 해체공사를 마무리하고 본공사가 시작될 전망이다. 서울시에 따르면 한남3구역이 위치한 한남동·보광동 일대 해체공사 공정률은 99%에 달한다. 올해 안에 해체공사를 마무리하고 본공사에 들어갈 예정이다.
다음 타자는 한남2구역이다. 이주와 철거 등 사업 후반부에 진입했다. 4·5구역은 사업시행인가를 마치며 관리처분인가를 앞두고 있다. 1구역은 정비구역 해제 후 신속통합기획으로 사업이 재추진되고 있다. 정비사업이 모두 완료되면 한남뉴타운 일대는 1만3300여 가구에 이르는 대규모 신축 주거지로 탈바꿈하게 된다.
한남3구역은 서울 내 재개발 단지 중 최대 규모다. 현대건설이 시공을 맡는다. 단지명은 '디에이치 한남'을 제안했다. 한남2구역은 1537가구 규모로 대우건설이 시공을 맡는다. 관리처분인가를 마치고 이주 단계에 들어서면서 3구역과 함께 사업 후반부에 접어들었다.
4구역은 보광동 일대 약 16만㎡를 개발해 2331가구 규모의 주거단지를 조성한다. 삼성물산이 시공사로 선정돼 단지명 '래미안 글로우 힐즈 한남'을 제안했다. 현재 사업시행인가를 마치고 관리처분인가를 준비하고 있다. 남산과 한강 조망을 동시에 기대할 수 있는 데다 향후 보광역 신설 등 교통 개선 기대감도 있다.
5구역은 동빙고동 일대에 2592가구 규모의 대단지를 조성한다. DL이앤씨가 시공을 맡아 '아크로 한남'을 제안했으며 올해 사업시행인가를 받았다. 한강과 가까운 입지에 용산공원과 용산국제업무지구 접근성이 더해지는 것이 특징이다. 사업 속도는 2·3구역보다 늦지만 한강변 주거단지로서의 상품성이 주목된다.
가장 초기 단계인 1구역은 이태원동 일대 약 6만6654㎡를 대상으로 재개발을 추진하고 있다. 2017년 정비구역에서 해제됐지만 신속통합기획을 통해 사업이 다시 추진되면서 정비구역 지정 절차를 밟고 있다. 계획상 1000가구 안팎의 주거단지가 거론되며 이태원역과 상권 접근성이 강점이다. 다만 아직 정비계획 수립 등 초기 단계인 만큼 향후 사업 규모와 일정은 변동될 수 있다.
구역별 가격도 사업 단계와 입지에 따라 차이가 크다. 한남뉴타운은 일반 아파트처럼 동일 면적을 기준으로 시세를 비교하기 어렵다. 재개발 주택은 대지지분과 권리가액, 예상 분담금, 배정 평형에 따라 가격이 달라지기 때문이다. 그럼에도 입지적 강점과 고급 주거지 형성 기대가 반영되며 호가와 거래가는 상승세다. 한남3구역을 중심으로 입주권 기대 매물은 평당가 1억~1.5억원을 오간다. 주요 매물은 수십억원대에 형성되고 있으며 4구역에서도 30억원대 거래 사례가 나오는 등 높은 가격대를 보이고 있다.
한남뉴타운의 공통된 강점은 한강과 남산 사이에 위치하면서 강남과 도심 접근성이 모두 좋다는 점이다. 여기에 용산공원과 용산국제업무지구 개발까지 진행되면 주거·업무·상업 기능이 결합된 핵심 주거지로서 입지가 강화될 가능성이 있다.
관리처분인가 이후에는 조합원 지위 양도 제한 등 거래 규제가 적용될 수 있고 공사비와 추가분담금에 따라 실제 사업성은 달라질 수 있어 투자에는 신중한 접근이 필요하다. 업계에서는 한남뉴타운의 가치가 단순한 개발 기대감에서 벗어나 실제 사업 진행 속도와 입주 후 상품성에 따라 구역별로 차별화될 것으로 보고 있다.
