금융당국이 오는 17일부터 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 주택담보대출 만기 연장을 원칙적으로 불허한다. 총규모 4조1000억원, 올해 만기가 돌아오는 대출 규모만 2조7000억원이다.
세입자가 있는 등 일부 불가피한 경우에만 대출 만기 연장 예외가 허용된다. 대책 발표일인 1일 기준으로 맺어진 계약에만 만료일까지 대출을 연장한다.
다만 대책 시행 전날인 오는 16일까지 집주인과 세입자가 갱신 거절 의사를 밝히지 못해 자동으로 연장된 '묵시적 갱신'이 일어났다면 임대차 계약 종료일까지 대출이 연장된다.
무주택자가 다주택자가 소유한 주택을 살 때 '토지거래허가제'(토허제) 보완 조치도 시행된다. 올해까지 지자체에 토지거래허가를 신청하고, 허가일로부터 4개월 내 집을 취득한다면 실거주 의무를 임대차 계약 종료일까지 유예한다.
세입자의 갱신청구권 행사는 4개월 이내인 오는 7월31일까지 종료되는 임대차 계약에만 허용된다. 따라서 매수자가 주택 구매 후 실입주를 최대한 미룰 수 있는 기한은 2028년 7월31일까지다.
다음은 금융위원회 관계자와의 일문일답
-다주택자 만기 연장 제한으로 인한 대출 회수 효과는 앞으로 얼마나 추정되나?
▶총대출 규모 4조1000억원에 1만7000건이다. 올해 만기 도래만 1만2000건이다. 모든 주택이 매물로 나온다면 전체 금액은 그렇게 될 수 있지만 정확하게 예측할 수는 없다.
-본래 가계부채 관리 방안은 지난 2월 말 발표였는데 늦어진 이유는 무엇인가. 앞으로의 중점적인 과제는?
▶부처 간 협의가 필요한 부분이 많았다. 발표 당일 아침까지도 협의가 진행됐다. P2P(온라인투자연계금융) LTV(담보인정비율) 규제가 추가로 들어가기도 했다. 투기목적 비거주 1주택자의 추가 대출 규제를 고민 중이다. DSR(총부채원리금상환비율) 추가 강화 등도 검토 중이다.
-수도권 매물이 나와도 대출 규제 때문에 매입이 어려운 상황이다. 실수요자에 한해서 규제를 완화할 계획은 있나.
▶서민이나 생애 최초 취득하는 분들에겐 LTV 열려있다. 15억원 미만 주택이나 12억~13억원 등 그보다 낮은 가격대 매물은 6억원 대출로 어느 정도 접근할 수 있다. 대출을 쉽게 풀어준다면 다시 옛날처럼 악순환 고리에 빠져들게 된다.
-발표 전날인 3월31일에 임대차 계약을 했다면, 집을 팔았을 경우 매수자 실거주 의무는 2028년 3월31일로 미뤄지는 건가.
▶그때까지는 다주택자의 대출 만기가 연장되는 게 맞다. 또 올해 말까지 토허제 신청하는 경우에는 실입주 의무를 2028년 3월31일까지 연기된다.
-만약 세입자가 전·월세 연장하면 매수자는 4년 내 실입주해야 하는 것인가?
▶갱신청구권 인정은 오는 7월31일까지 만료되는 그 계약에 한해서만 인정된다. 어제 새롭게 계약했는데 2년 후 2028년 3월31일, 그때 갱신청구권 한번 남아 있을 수 있어도 그때는 인정 안 된다. 매수자는 반드시 실거주를 시작해야 한다.
-매수자가 실입주를 최대한 미룰 수 있는 기한은 언제까진가.
▶실입주를 미룰 수 있는 최대 기한은 2028년 7월31일까지다.
-P2P 업계에 대출 규제가 들어간 배경은
▶P2P 업권은 풍선효과 발생하진 않았다. 지난 1월 주담대가 전 금융권에서 3조원 늘었는데 P2P 업권은 167억원 증가했다. 다만 전체적으로 앞으로 P2P 업권으로 수요가 전이될 가능성 있다. 일관된 방향의 대출 규제를 가져가는 게 바람직하다.