대출 조일 때마다 '근저당' 쑥...강남선 "집주인 근저당, 종종 있었다"

이재명 대통령의 아파트 매매 과정에서 근저당권이 설정된 사실이 알려지면서 개별 거래를 넘어 부동산 시장의 자금 조달 구조 변화에도 관심이 집중되고 있다.

이 대통령 부부가 보유했던 분당 아파트는 약 29억원에 매매됐고 동시에 채권최고액 17억7000만원 규모의 근저당권이 설정됐다. 통상 채권최고액이 실제 차입금보다 110~130% 수준에서 정해진다는 점을 감안하면 실제 자금 차입 규모는 약 14억~16억원 수준으로 추정된다. 이를 두고 시장에서는 금융권 대출 대신 매도인 즉 집주인으로부터 매수 자금을 조달했을 가능성이 제기되고 있다. 이런 상황에서 부동산 등기 데이터에서도 대출 규제가 강화될수록 근저당 설정이 역시 늘어나는 흐름이 확인됐다.

21일 법원 등기부등본 데이터를 살펴보면 서울시의 근저당 설정은 특정 시기에 집중되는 경향을 보인다. 서울 집합건물을 기준으로 한 내국인 근저당권자(근저당권을 등기부에 설정한 채권자) 수를 보면 올해 2월 387명에서 3월 489명, 4월 617명으로 두 달 사이 59.4% 증가했다. 통상적인 월별 변동폭을 감안하면 이례적으로 빠른 증가세다. 이후 5월 611명, 6월 538명으로 다소 조정됐지만 단기간 내 급증한 흐름은 뚜렷하다.

이 시기는 다주택자 양도세 중과 유예 만료 예고로 급매성 거래가 확대되던 시기로 거래 수요는 살아나지만 대출 규제는 유지되던 구간이다. 특히 고가 주택이나 다주택자의 경우 금융기관을 통한 자금 조달이 사실상 막혀 있는 상태였다.

유사한 흐름은 앞선 대출 규제 때도 확인된다. 지난해 5월 482명이던 서울 집합건물 기준 내국인 근저당권자 수는 6월 571명으로 증가한 뒤 7월 617명, 8월 632명까지 불어났다. 불과 3개월 사이 근저당권자 수가 30% 이상 급증한 모습이다. 이는 당시 주택담보대출 한도 제한 등 대출 규제 강화와 시기가 맞물린다.

반면 같은 해 9월(공급대책)과 10월(토지거래허가구역 확대 지정, 대출 규제 세분화)에는 근저당권자 수가 600명에서 425명으로 약 29.2% 감소했다. 거래 자체가 급격히 위축되면서 담보 설정 역시 동반 감소한 것으로 풀이된다.

등기 데이터는 대출 규제와 시장 상황에 따라 근저당 설정이 민감하게 반응하는 모습을 보여준다. 거래가 살아나는 국면에서는 근저당이 빠르게 늘고 거래가 급격히 위축될 때는 감소하는 패턴이 반복된다. 특히 금융 규제가 유지되는 상태에서 거래 수요가 회복될 경우 근저당 증가 폭이 더 크게 나타나는 특징이 확인된다.

이 같은 구조는 최근 시장 환경과 맞물리며 주목받고 있다. 주택담보대출 규제가 강화된 상황에서 고가 주택 거래를 중심으로 금융권 외 자금 조달이 병행되는 사례가 늘고 있다는 점에서다. 실제로 현재 수도권 규제지역에서는 일정 금액 이상의 주택에 대해 주택담보대출 한도가 크게 제한되며 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 적용된다. 이로 인해 매수자가 필요한 자금을 전적으로 금융기관을 통해 조달하기 어려운 구조가 형성돼 있다.

특히 규제 시점과 근저당 증가가 반복적으로 맞물리는 패턴은 부동산 거래가 금융 규제와 완전히 분리돼 움직이지 않는다는 점을 시사한다.

익명을 요구한 한 부동산 업계 관계자는 "금융권 대출이 제한된 상황에서 거래를 성사시키기 위해 다양한 자금 조달 방식이 동원될 수밖에 없고 그 결과가 등기상 근저당 설정 증가로 나타난 것은 충분히 인과관계 성립된다고 본다"며 "등기 데이터만으로 자금의 성격을 단정하기는 어렵지만 최소한 금융권 대출 외 경로를 포함한 자금 조달이 거래 과정에서 일정 역할을 하고 있을 가능성이 있다"고 했다. 이어 "다만 등기 정보만으로 근저당권이 금융기관 대출인지, 개인 간 자금 거래인지 구분하는 데는 한계가 있다"며 "채권최고액만으로 실제 차입 규모나 자금 출처를 특정하기 어렵고 구체적인 계약 관계와 내용을 확인해야만 정확하다"고 덧붙였다.

이재명 대통령 부부가 주택을 처분하는 과정에서 매수인 소유로 넘어간 주택에 17억7000만원의 근저당권을 설정하면서 거래 구조를 둘러싼 관심이 커지고 있다. 부동산업계는 이같은 근저당 거래에 대해 금융권 대출이 제한된 상황에서 매도인이 매매대금 일부를 사실상 빌려주는 방식으로 분석했다.

21일 대법원 등기부등본에 따르면 이 대통령 부부가 공동 보유한 분당 양지마을 금호1단지 전용면적 164.25㎡ 아파트는 지난 14일 29억원에 매매계약이 체결되고 이틀 뒤인 16일 소유권 이전 등기까지 완료됐다. 이 과정에서 이 대통령 부부는 공동매수인을 상대로 채권최고액 17억7000만원의 근저당권을 설정했다. 집을 팔면서 매수인에게 근저당권 설정을 통해 집 살 돈을 빌려준 것이다.

부동산 업계에서는 이 같은 거래 방식을 '셀러 파이낸싱(Seller Financing·매도인 금융)'으로 칭했다. 매수인이 잔금을 모두 마련하지 못했을 때 매도인이 일정 기간 자금을 빌려주고 매수인은 이후 약정한 시점에 원금과 이자를 상환하는 방식이다. 집값 상승과 대출 규제가 맞물리면서 자금 마련에 어려움을 겪는 매수인과 매각 시점을 맞춰야 하는 매도인의 이해관계가 맞아떨어질 때 주로 활용된다.

잠실 인근 공인중개사무소 관계자는 "잔금 날짜가 맞지 않을 때 매수인이 중도금을 지급하고 소유권을 먼저 넘겨받은 뒤 남은 대금을 지급할 때까지 매도인이 근저당권을 설정하는 거래가 종종 있다"며 "약속한 날짜까지 잔금을 지급하지 못할 경우를 대비해 별도의 특약을 두기도 한다"고 말했다.

특히 거래 금액이 큰 강남권이나 조합원 자격 확보를 위해 등기 시점이 중요한 재건축 단지에서 이 같은 거래 방식이 자주 등장하는 것으로 전해졌다. 반포의 한 공인중개사는 "고가 주택은 계약부터 잔금까지 수개월이 걸리는 경우가 많아 그사이 발생할 수 있는 위험을 줄이기 위해 당사자 간 협의로 근저당권을 설정하기도 한다"며 "대출 규제가 강화되기 전에도 종종 있었던 거래 방식"이라고 말했다.

이자는 매도인과 매수인의 협의를 통해 정할 수 있다. 금리는 통상 금융권 대출금리와 비슷한 수준으로 약정하는 경우가 많은 것으로 전해졌다. 다만 이 대통령 부부 주택 매도 거래의 이자 지급 여부는 확인되지 않았다.

셀러 파이낸싱은 금융권 대출 규제를 직접 적용받지 않는다. LTV(주택담보대출비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)은 금융회사가 취급하는 대출에 적용되는 규제다. 매도인과 매수인 사이의 개인 간 금전 거래에는 같은 기준이 직접 적용되지 않는다.

금융권 대출이 막히면서 자금 수요가 개인 간 대출이나 대부업 등 비은행권으로 이동할 수 있다는 우려도 나온다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "담보가치가 높은 서울 아파트를 보유하고 상환 능력도 있는 차주가 금융권에서 충분한 대출을 받지 못해 고금리 자금을 찾는 경우가 있다"며 "금융권 규제가 강화될수록 상대적으로 금리가 높은 사금융 거래가 늘어날 가능성도 살펴봐야 한다"고 말했다.

다만 개인 간 거래라고 해서 별도의 절차가 필요 없는 것은 아니다. 차용증과 상환 조건을 작성하고 근저당권을 설정하는 등 채권·채무 관계를 명확히 해야 한다. 이자율과 상환 조건 등을 명확히 정하지 않으면 세무상 문제나 민사 분쟁으로 이어질 수도 있다.

익명을 요구한 부동산 전문가는 "셀러 파이낸싱 자체는 법이 허용하는 거래 방식이지만 금융권 규제가 강해질수록 이를 활용한 거래가 늘어날 수 있다"며 "강력한 대출 규제가 만든 비정상적인 거래 구조로, 법을 어긴 건 아니지만 편법을 썼다는 점에서 비판의 여지가 있다"고 지적했다.

이재명 대통령 내외가 경기 성남시 분당구 자택을 29억원에 매각하면서 매수인 명의로 17억7000만원의 근저당권을 설정한 것에 대해 법조계에선 법률적으로는 문제가 없다는 견해가 우세하다. 반면 일각에서는 정부의 부동산 대출 규제가 강화된 상황에서 계약 초기부터 근저당 설정을 전제로 거래가 이뤄졌다면 사실상 대출 규제를 우회한 것이라는 비판도 제기된다.

21일 법조계에 따르면 부동산 매매 과정에서 매수인의 잔금 채무를 대출 채무로 전환해 근저당권을 설정하는 '준소비대차 계약'은 법적으로는 아무 문제가 없다. 실제 다주택자 규제를 피하거나 재개발·재건축 조합원 지위를 승계하는 등 일정 기간내 소유권을 넘겨야 하는 경우라면 이같은 계약방식이 현실적인 대안으로 자주 활용된다. 이 대통령 부부 역시 매수인이 조합원 지위를 승계하기 위해 이달 말로 예정된 재건축 사업시행자 지정고시 전에 거래를 마친 것으로 풀이된다.

부동산 전문 A변호사는 "고가 아파트뿐 아니라 저가 빌라 거래에서도 준소비대차 계약이 등장한다"며 "통상 부동산을 인도받은 날부터 잔금을 지급할때까지 세법상 당좌대출이자율(연 4.6%)이나 민법상 법정이율(연 5%)을 적용하는 것이 일반적"이라고 말했다.

김예림 법무법인 심목 변호사도 "집값은 높은데 대출은 어렵다 보니 이 같은 거래가 적지 않다. 특히 재개발·재건축 사업지에서는 입주권을 받을 수 있는 기한이 정해져 있어 매도인이 이주비 대출이 실행될 때까지 근저당권을 설정하기도 한다"며 "다만 부동산 대출 규제로 매매가 쉽지 않았다면 가격을 낮춰 매도하는 방법이 바람직했을 것"이라고 지적했다.

◇분당구청 "근저당권 규제 조항 없어"

매수인이 피치못할 사정으로 잔금이 지연된 게 아니라 토지거래허가 신청 전 가계약 단계부터 근저당권 설정을 약정했다면 사실상 대출 규제 우회를 노린 것으로도 볼 수 있다. 흔히 말하는 편법 거래인 셈이다.

다만 이 대통령 자택이 위치한 분당구청은 이런 거래 형태와 관련, 근저당권 설정 자체를 제한하는 규정이 없는 만큼 자금조달계획서와 이에 부합하는 증빙서류가 제출된다면 토지거래허가 및 부동산거래신고에 문제가 없다고 설명했다.

이자 지급 방식도 편법 여부를 판단하는 요소 중 하나로 꼽힌다. 역시 부동산을 전문으로 하고 있는 B변호사는 "근저당권 설정시 이자율과 변제기간 등을 명확히 약정하지 않았다면 사실상 무이자 대여나 잔금 이행 의사 부재로 간주돼 편법 논란이 생길 수도 있다"고 강조했다.

매수인보다 매도인에게 위험 부담이 큰 거래라는 분석도 제기했다. B변호사는 "매수인이 끝내 잔금을 지급하지 않으면 매도인은 근저당권을 실행해 부동산을 경매에 넘겨 채권을 회수해야 한다"며 "여기에 드는 시간과 비용을 고려했을 때 매도인 입장에서 실익이 크지 않을 수도 있다"고 덧붙였다.