김용범, '다주택자 부채' 조정 시사…"임대공급 재편과 동시 추진해야"

김용범 청와대 정책실장은 22일 "투자 목적 주택 매입에 대한 위험가중치 조정, 비거주 다주택 대출의 단계적 LTV(담보인정비율) 축소, 만기 구조의 차등화와 같은 신호가 일관되게 축적될 경우 (집값) 기대수익률이 재평가된다"며 "신용 재정렬은 임대 공급 구조의 재편과 동시에 추진돼야 한다"고 밝혔다. 부동산 시장 정상화를 위한 다주택자 레버리지(부채) 조정과 함께 임대 공급 구조 재편 정책의 동시 추진을 시사한 것으로 풀이된다.

김 실장은 22일 소셜미디어(SNS)를 통해 "오늘날 주택시장은 단순한 재화시장이 아니라 신용을 매개로 확장과 수축을 반복하는 자산시장"이라며 이같이 밝혔다. 김 실장은 "담보가치 산정이 용이하고 거래가 표준화된 아파트는 신용과 가장 밀접하게 결합된 자산"이라며 "(가격) 상승기에는 확대된 차입이 가격을 끌어올리고 상승한 가격은 다시 담보가치를 높여 추가 대출을 유도한다"고 적었다.

아울러 "(집값) 하락기에는 이 고리가 역으로 작동해 금융기관의 대차대조표를 압박하고 실물경제에 충격을 준다"며 "핵심은 가격의 높고 낮음이 아니라 레버리지가 가격 변동을 시스템 리스크(위험)로 증폭시키는 구조에 있다"고 강조했다.

김 실장은 "비거주 다주택 매입의 레버리지는 외부효과의 틀에서 이해해야 한다"며 "상승기의 수익은 사적으로 귀속되지만 하락기의 손실은 금융기관의 건전성 저하와 신용 위축을 통해 사회 전체로 전이될 수 있다"고 설명했다. 집값 하락이 금융기관 대출 여력 축소와 시스템 리스크 증폭을 불러온 비근한 사례로는 1990년대 일본 자산버블 붕괴와 2008년 미국의 금융위기를 꼽았다.

김 실장은 특히 "은행 신용은 중앙은행의 유동성 공급과 예금자 보호제도라는 공적 안전망 위에서 작동한다는 점에서 제도적 공공성을 가진다"며 "투자 목적의 레버리지가 금융 불안으로 전이될 수 있다면 그 위험은 사적인 영역에만 머물 수 없다"고 밝혔다.

그러면서도 김 실장은 "현재의 구조에서 다주택자의 레버리지는 신규 주택 유효수요와 임대 공급의 한 축을 담당해왔다"며 "투자 목적 레버리지를 축소한다면 그 공백을 무엇으로 대체할 것인지에 대한 논의가 반드시 병행돼야 한다"고 했다.

이어 "신용 재정렬은 임대 공급 구조의 재편과 동시에 추진돼야 한다"며 "장기 안정 임대를 제공하는 기관형 사업자의 육성, 공공·준공공 임대의 확대, 거주 목적 장기 고정금리 금융의 체계적 공급은 대안적 축이 될 수 있다"고 했다. 투자 목적의 단기 차익을 전제로 한 신용과 달리 장기 임대와 거주 안정과 결합된 신용은 가격 변동을 완충하는 방향으로 작동한다는 것이다.

김 실장은 "질문은 단순하다. 신용 팽창의 중심에 있는 아파트와 비거주 다주택의 레버리지 의존 구조를 지금처럼 유지하는 것이 과연 지속 가능한가"라며 "공적 기반 위에서 작동하는 신용 질서는 거주 안정과 거시적 안정성을 우선하는 방향으로 재정렬될 필요가 있다"고 거듭 강조했다.

마지막으로 김 실장은 "신용의 질서는 투기적 기대를 증폭시키는 구조가 아니라 거주 안정과 금융 건전성을 동시에 지탱하는 구조로 이동해야 한다"며 "지금은 가격을 논쟁할 시점이 아니라 신용의 원칙을 명확히 할 시점"이라고 했다.