[2006 부동산 투자전략 4·끝]규제 대폭 강화..상품·재료별 차별화 실익따져야
올해부터 주택과 토지를 둘러싼 투자 지형도가 크게 달라진다.
8.31대책의 입법이 모두 마무리돼 주택과 토지 시장 관련 규제가 한층 강화되기 때문이다. 주택이나 토지에 대한 양도차익은 상당 부분 환수돼 큰 차익을 바라고 투자에 나서는 것은 기대하기 어렵다.
이 때문에 실수요 목적에서 장기로 가는 투자가 가장 기본이 돼야 하며 보유한 부동산의 가치를 따져 실익이 낮을 경우 과감히 매도하는 전략이 필요하다고 부동산전문가들도 입을 모으고 있다.
◆아파트는 다주택자 '흐림', 무주택자 '맑음' = 올해부터 기준시가 6억원을 넘는 주택은 재산세 외에 종합부동산세를 따로 내야 하며 한 가구가 보유한 주택을 모두 더해 과세한다. 종합부동산세의 세율은 △ 6억∼9억원, 1% △ 9억∼20억원, 1.5% △20억∼1 00억원, 2% △100억원 초과, 3% 등 4개 구간과 세율로 조정된다. 세금을 매기는 기준이 되는 과표의 경우 올해는 기준시가의 70%로 하되 내년부터 이를 10%포인트씩 올려 2009년에는 기준시가액이 과표가 된다.
아울러 전국의 모든 부동산 거래는 실거래가 신고를 기본으로 해 보유세와 취득세, 양도소득세 등 모든 세금이 이를 기준으로 매겨진다. 내년부터는 모든 1가구 2주택자가 주택 1채를 팔 때 양도세가 50%단일세율로 무거워진다. 따라서 앞으로 오를 가치가 세금 부담 보다 낮다면 과감히 처분하는 것이 현명하다.
세금을 피할 수 있는 방법도 따져봐야 한다. 수도권과 광역시의 기준시가 1억원 이하 주택이나 지방 기준시가 3억원 이하 주택은 중과 대상이 아니다. 2주택 중 가격이 싼 것을 먼저 처분하는 것도 기본이다.
반면 무주택자들에게는 올해가 내집마련의 절대 기회다. 세금회피성 매물이 늘것으로 보이는 데다 판교나 김포, 파주 등 2기 신도시와 용인, 도촌지구, 향남지구 등 유망택지지구 개발이 본격적으로 시작되기 때문이다. 공공택지지구는 분양가상한제(원가연동제)가 적용돼 분양가가 싸지만 전매제한기간이 길기 때문에 실수요 여부를 잘 따져 청약해야 한다.
◆토지는 전반적으로 '흐림', 일부지역은 '맑음' = 토지거래허가제도가 한층 강화돼 앞으로 외지인이 땅을 사는 것 자체가 쉽지 않다. 땅을 샀을 때는 이용 목적대로 사용해야 하고 의무 보유기간도 길다. 외지인이 소유한 나대지와 잡종지 등 비사업용 토지에 대한 양도세는 실거래가를 기준으로 60% 과세하고 3억원이 넘는 토지는 종합부동산세를 내야 한다.
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부동산전문가들은 이 때문에 '여유자금으로 장기 투자'하는 것이 바람직하다고 조언하고 있다. 유망지역으로는 전국적으로 혁신도시, 기업도시 등의 호재가 많기 때문에 이들 지역을 중심으로 발전 가능성이 높은 곳이 꼽히고 있다. 대부분 토지거래허가구역으로 지정돼 거래가 어렵지만 향후 형질변경을 통해 개발행위가 허가될 만한 토지의 경우 투자자들이 몰릴 가능성이 높다.
이 밖에 주말주택용 토지나 10평 미만의 농가주택, 300평 미만의 농지는 세금 부담이 낮기 때문에 실수요 목적일 경우 좋고 신도시내 이주자용 택지도 인기를 끌 것으로 보인다.
◆틈새상품은 일부상품만 '맑음' = 주상복합과 오피스텔, 상가는 올해 아파트만큼이나 양극화 현상이 심화될 것으로 보인다.
전용면적이 작고 분양가는 비싼 주상복합의 경우 올해 가격이 가장 크게 떨어질 것으로 예상되는 상품이다. 오피스텔도 올해부터 기준시가가 16.8% 오르는 데다 정부가 주거용으로 판정될 경우 이에 준하는 세금을 매기겠다고 밝혀 투자 전망이 어두운 편이다.
세중코리아 김학권 사장은 "주상복합이나 오피스텔 시장이 실수요자를 중심으로 빠르게 변하면서 차별화 현상이 심화되고 있다"며 "선별된 곳에만 투자해야 한다"고 조언했다.
수익형 부동산으로 부각되고 있는 상가도 주의를 기울여 선별 투자해야 한다. 아파트 단지내 상가의 수익성이 비교적 높지만 최근 시장이 과열되면서 내정가의 2~3배를 훌쩍 넘는 낙찰 사례가 많아 주의가 필요하다. 상가114 관계자는 "시세차익을 노리는 투자가 줄면서 수익형 부동산인 상가가 뜨고 있지만 오히려 경기 상황과 유동성, 입지 등에 크게 영향받아 양극화가 심하다"고 말했다.
부동산에 간접 투자하는 부동산펀드는 올해 활성화될 것으로 기대된다. 직접투자로 인한 메리트가 줄어 든데다 각종 규제가 강화되기 때문이다. 자산운용사들도 수익률을 높인 부동산펀드 상품 개발에 열을 올리고 있는 만큼 다양한 상품이 투자자들의 관심을 끌 것으로 보인다.