1인가구가 늘면서 이들이 거주하는 다가구·다세대 등 원룸건물에 대한 투자가 인기를 끌고 있다. 매달 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있는 원룸건물 투자는 수익형 자산으로 부동산 하락기에 오히려 빛을 발한다.
하지만 초보자들은 건물을 관리하고 세입자들을 상대하는 데 어려움을 겪는 경우도 많다. 건물 관리를 효율적으로 하려면 계약서 작성 단계부터 필수적으로 챙겨야 할 요소들이 있다.
원룸 140호실을 임대하는 120억 자산가 강용수씨(47)에게 건물 인수 절차와 관리 노하우에 대해 들어봤다.
<강용수씨의 수익형 자산 투자 및 관리 노하우 강의는 유튜브 채널 '싱글파이어'에서 찾아볼 수 있습니다.>
"수익형 자산으로 원룸건물, 계약서 쓸 때 잘해야 관리도 잘한다"
Q. 다가구·다세대 주택 인수절차에 대해 설명해달라.
A. 우선 건물에 살고 있는 세입자들에게 안내문을 붙여 집주인이 바뀌었다는 것을 안내해야 한다. 불안하면 다시 계약서를 작성해주겠다는 말도 덧붙이면 좋다. 이후에 중개인과 함께 호실마다 약속을 잡아 세입자를 방문해 전월세가 계약서상에 있는 것과 맞는지, 집기들은 문제가 없는지 등을 체크한다. 이때 세입자마다 어떤 성향의 사람인지 파악해서 간단히 메모해두면 향후 소통하는 데 좋다. 집기나 건물에 고쳐야할 부분이 있다면 매도인과 상의해야 한다. 매도인이 잔금일 전까지 고쳐주거나 배상을 해줘야 하는 부분이다. 특히 세입자 가운데 월세를 미납한 부분이 있다면 악성 채무를 인수할 필요 없이 매도인이 받거나 보증금에서 제외하고 계약서를 다시 작성하는 등의 절차를 밟아야 한다. 그래야 내 재산을 안전하게 지킬 수 있다. 장기수선도 하자에 대한 부분이 해결되지 않으면 잔금을 추가 연기할 수 있다.
Q. 건물 인수 이후에 점검해서 절약할 수 있는 부분이 있다면?
A. 원룸건물의 경우 일부 관리비를 받기는 하지만 상수도 요금과 공동전기료, 엘리베이터 전기료 등을 집주인이 모두 부담하는 구조다. 우선 상수도 요금은 원룸건물은 상수도 계량기가 하나로 돼 있는데 고지서에 사용량 윗 부분을 보면 가구수가 기재돼 있다. 실제 가구수와 기재된 가구수가 다른 경우가 많은데 동사무소에 가서 전입세대열람 후에 가구수가 실제보다 부족하면 전입신고를 추가로 한 후 상수도 사업소에 가구수 신고 변경을 요청하면 현재보다 훨씬 저렴한 요금을 납부할 수 있다.
전기요금은 엘리베이터가 있는 건물에는 많이 나오는 편인데 한국전력이 계약 전력을 부과하기 때문에 점검이 필요하다. 엘리베이터, 자동차 리프트, 소방시설 등을 동시에 틀었을 때 소비되는 전력을 기준으로 초기에 세팅돼 있는 경우가 많다. 이 경우 기본요금이 굉장히 비싸게 책정되기 때문에 한국전력에 연락해서 사용량 모니터링을 통해 계약전력을 조정해 요금을 절약할 수 있다.
추가로 원룸건물 전체에 공급하는 IPTV와 인터넷도 통신사 계약만료 여부를 체크해서 다른 통신사로 갈아타면 집주인이 혜택을 받을 수 있다. 가구수가 많을수록 혜택의 규모도 커진다. 청소비의 경우도 청소업체에 맡기는 것 이외에 세입자가 이사나가면 내부 청소가 필요한데 이는 계약시 "나갈 때 청소비를 납부해야 한다"는 특약을 작성해 청소비용을 충당할 수 있다.
Q. 계약서를 작성하고 잔금을 다 치른 후에 건물관리를 잘 할 수 있는 꿀팁이 있다면?
A. 매도인을 그냥 보내지 말고 친해지면 좋다. 그 사람은 내가 산 건물의 운영 노하우를 가장 잘 알고 있는 사람이다. 계약 단계에서 옥신각신 했더라도 마지막 단계에선 친해지려고 노력을 하는 게 좋다. 도배나 장판은 주로 어느 업체에 맡기는지, 전기 수리는 어디가 잘하는지 내가 일일이 알아볼 필요없이 이전부터 거래해오던 업체를 전 집주인에게 물려받을 수 있다. 또 건물을 사고파는 부동산과 전월세를 잘 빼주는 부동산은 다른 경우가 많기 때문에 매도인에게 관련 부동산 정보를 넘겨받으면 좋다. 이전에 하자보수를 이용했던 업체들의 연락처를 최대한 많이 받아두고 나중에 문제가 생기면 활용하면 된다.