고가 아파트 중 하나인 서울 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’. 2009년 입주 당시부터 3.3㎡당(공급면적 기준) 4000만원을 호가하는 매매가로 화제를 모았다. 글로벌 금융위기 이후 부동산시장 침체라는 악조건에도 꾸준히 가격이 올라 2009년 4231만원에서 2010년 4432만원, 2011년 4459만원까지 올랐다.
21일 국토교통부 실거래가에 따르면 래미안퍼스티지 84㎡(이하 전용면적) 22층이 지난 4월 16억2000만원에 실거래됐다. 공급면적 기준으로 3.3㎡당 4689만원이다. 같은달 223㎡ 13층이 33억원에 거래되기도 했다.
이 단지는 2000년대 초반까지만 해도 강남의 오래된 저층아파트 중 하나인 ‘반포주공2단지’였다. 2003년 6월 재건축 조합설립인가를 받기 전 57㎡가 5억5000만원 선에 거래됐다. 80㎡도 7억5000만원이었다. 조합설립인가를 계기로 재건축 기대감에 두 달새 5000만원 이상 올라 57㎡는 6억원, 80㎡는 8억원에 거래됐다.
2004년 12월 사업시행인가를 받았지만 이렇다 할 거래가 없었고 가격도 소폭 떨어졌다. 조합원간 주택형 배분을 비롯한 문제들이 해결되지 않아 소송으로 불거졌고 갈등이 여전해 사업이 제대로 진행될지 미지수였다는 게 주변 공인중개소의 설명이다.
당시를 기억하는 반포동 B공인중개소 관계자는 “사업승인 소식에도 가격이 상승과 하락을 반복하며 소폭씩 조정되고 간혹 급매물도 나왔지만 당시엔 투자심리가 꽁꽁 얼어붙어 있어 거래가 거의 되지 않았다”고 회상했다.
2005년 4월 관리처분인가를 신청했지만 조합원간 갈등으로 그해 10월에서야 조건부 인가됐다. 이때부터 가격이 치솟기 시작한다. 6억원이던 57㎡가 2006년 1월 8억2000만~12억5000만원에 실거래됐다. 같은달 80㎡는 8억원에서 6억원 가까이 올라 14억2200만원에 거래됐다.
하지만 이는 서막에 불과했다. 2006년 3월 57㎡가 16억원에 거래되더니 5월엔 18억2000만원까지 치솟았다. 불과 다섯 달새 8억2000만원에서 18억2000만원으로 10억원이나 오른 셈. 80㎡도 그해 3월 17억4000만원까지 올랐다. 이후엔 실거래 사례가 없다.
이는 57㎡ 소유자가 지상 32층의 ‘래미안퍼스티지’로 재건축되면 84㎡ 아파트를 무상으로 받을 수 있고 최대 9700만원을 현금으로 돌려받을 수 있다는 소식이 전해졌기 때문이다. 이 소유자가 59㎡형을 선택하면 2억4500만원까지 받을 수 있었다.
2009년 7월 입주 이후 84㎡가 14억원(23층)에 거래됐으니 만일 2005년 57㎡를 6억원에 산 투자자는 시세차익 8억원에 1억원의 현금보상까지 무려 9억원의 이득을 본 셈이다. 만일 이 투자자가 추가분담금 7억6000만원을 내고 198㎡형을 받았다면 2009년 7월 26억5500만원에 거래됐으니 총 13억6000만원을 투자해 무려 13억원의 시세차익을 거둔 것이다.
다만 이는 특수한 경우다. 래미안퍼스티지가 사업성이 좋았다는 것은 학군과 고급화 전략 등의 영향이 컸다는 분석이다. 재건축 아파트는 다른 아파트보다 투자수요가 많이 몰리고 이에 따라 변동성도 클 수밖에 없다고 전문가들은 분석한다.
이영진 고든리얼티파트너스 대표는 “과거 대기수요가 풍부한 강남권 재건축 아파트는 주식처럼 사고팔기 쉬워 환금성이 매우 뛰어나고 수익률도 매우 좋았다”며 “지금은 각종 호재가 선반영돼 재건축 시세상승 여지가 줄었고 경기침체·사업지연 등으로 사업성도 약해졌다”고 귀띔했다.