서울 서초구 반포동 '래미안원베일리' 전용면적 175㎡가 최근 106억원에 거래됐다. 3.3㎡당 2억원 수준. 송파구 잠실에선 불과 닷새만에 실거래가가 2억5000만원 오른 아파트가 있다.
강남권에서 연일 신고가 기록이 나온다. 비쌀수록 잘 팔린다. 경제학의 수요-공급 법칙이 통하지 않는다. '베블런 효과'다. 경제학자 소스타인 베블런은 저서 '유한계급론(The Theory of Leisure Class)'에서 "수요-공급 법칙이 틀렸다"며 이 효과를 주장했다.
강남 아파트는 명품이자 사치재다. 서울시가 앞서 약 5년 간 토지거래허가구역이라는 '브랜드'를 부여한 '잠청대삼(잠실·청담동·대치동·삼성동)' 부동산은 최근 토허구역 지정이 해제되자 불이 붙었다. 눌려있던 가격이 천장을 뚫는다. 일부 집주인들은 호가를 수억원씩 올린다.
'프리미엄'이 붙는다. 1월 기준 강남·서초·송파구 등 '강남3구'와 용산구의 아파트 매매가격지수는 2022년 초보다 높다. 불황이 무색하다. 구매력있는 이들은 오히려 불황 때 명품을 사모은다. 안전자산이자 가치재라는 인식에서다. 같은 기간 도봉·노원구 등 서울 외곽 매매가격지수는 20% 가까이 하락했다. 수요는 적고 공급은 많았기 때문이다.
중요한건 앞으로다. 이미 많이 오른 강남만 더 오를까, 오히려 내린 서울 외곽까지 열기가 확산될까.
2017~2022년 활황기 때는 서울 집값이 순차적으로 올랐다. 강남에서 시작해 서울 외곽까지, 신축·구축을 가리지 않고 다 올랐다. 포모(FOMO·나만 소외된다는 두려움) 현상이 확산됐다. 2%대 저금리는 '영끌 모험'을 부추겼다. 그때만큼은 서울 전역이 명품으로 여겨졌다. 비쌀수록 잘 팔리는 '베블런 효과'가 통했다.
지금은 다르다. 서울 외곽에 고점 대비 20~30% 낮은 가격의 매물이 쌓여도 찾는 이가 적다. 그사이 주택담보대출 금리는 2~3%대에서 4~5%대로 높아졌다. 저가주택 '소자본 영끌' 매력이 떨어졌다. '베블런 효과'가 더이상 적용되지 않는다. 수요보다 공급이 많으니, 가격은 당연히 떨어진다.
주거지가 '계급'이 됐다. 현금을 모아 '강남 입성'을 꿈꾸는 이들이 많다. 집 한 채에 100억원이 넘는 게, 불과 며칠만에 수억원이 오르는 게 합리적일까. 베블런 효과는 '소비자는 합리적'이라는 가정과 대립된다.