아파트는 포기? '서울 빌라' 매매 급증…임대차는 월세로 쏠렸다

지난해 서울 빌라(연립·다세대주택) 매매 규모가 전년보다 42% 가량 증가했다. 같은 기간 매매 건수도 27%가량 늘었다. 반면 임대차 시장은 전세 사기 여파로 전세 거래가 급감했으며 전체 거래 중 월세 비중이 60%에 달하는 등 서울 빌라 시장이 구조적으로 재편하고 있다는 분석이 나온다.

24일 AI 기반 상업용 부동산 종합 서비스 기업 부동산플래닛이 발표한 '2025년 연간 서울시 연립·다세대주택 매매 및 전·월세시장 동향 보고서'에 따르면 지난해 서울 빌라 매매거래 시장은 회복세를 보였다.

지난해 서울 빌라 매매거래량은 3만3458건으로 전년(2만6275건) 대비 27.3% 증가했다. 같은 기간 매매거래금액은 13조5612억원으로 무려 42.8% 급증했다.

자치구별로는 서울 25개 구 중 22곳에서 매매거래량이 증가했다. 성동구가 377건에서 670건으로 77.7% 늘어나며 가장 높은 상승률을 기록했다. 중구(356건, 70.3%), 송파구(2463건, 64.2%), 동작구(2014건, 59.8%), 양천구(2147건, 56.0%) 등이 뒤를 이었다.

매매거래금액 기준으로는 송파구가 2024년 5780억원에서1조740억원으로 85.8% 급증했으며 중구(1592억원, 83.1%), 양천구(6492억원, 82.7%), 동작구(9690억원, 78.6%), 성동구(5169억원, 74.6%) 등 23곳에서 상승세가 확인됐다.

매매 시장 활성화를 가늠하는 매매거래회전율(재고주택 수 대비 거래량)은 성동구와 동작구가 각각 5.20%로 공동 1위를 차지했다. 광진구(4.80%), 양천구(4.63%), 영등포구(4.41%) 등이 뒤따랐다.

반면 서울 빌라 임대차 시장은 전세와 월세의 희비가 엇갈렸다. 지난해 빌라 전세 거래량은 전년 대비 17.3% 하락했다. 25개 모든 자치구에서 전세 거래량이 감소한 것으로 나타났다.

월세 비중은 빠르게 늘었다. 전체 임대차 거래 중 월세가 차지하는 비율은 60%에 달했다. 유형별로는 보증금이 월세의 12개월 미만인 '순수 월세'와 준월세(보증금이 월세의 12개월분 이상~240개월분 이하)는 전년 대비 각각 16.1%, 3.5% 증가한 반면 준전세는 전년보다 1.9% 감소했다.

매매가 대비 전세가격 비율인 전세가율은 지난해 12월 서울 평균 59.8%를 기록했다. 자치구별로는 강서구가 74.3%로 가장 높았다. 이어 구로구(73.6%), 금천구(73.4%), 강북구(72.8%), 관악구(71.6%) 등의 전세가율이 70%를 웃돌았다. 전세가율이 높으면 매매가와 전세가격의 차이가 적다는 의미로 향후 집값 하락 시 보증금 미반환의 위험이 상대적으로 높다.

부동산플래닛 정수민 대표는 "지난해 서울 연립·다세대주택 시장은 매매 거래가 회복세를 보였으나 자치구별 거래량 증가 폭과 회전율에서 지역 간 온도 차가 뚜렷했다"며 "임대차 시장은 전체 자치구에서 전세가 줄고 월세 비중이 커지는 구조적 변화가 나타난 가운데 지역별 전월세전환율의 차이를 보이며 임대 수익 구조가 차별화되는 흐름이 이어졌다"고 말했다.