서울시가 공개한 85개 핵심공급 전략사업은 강남 재건축과 강북·서남권 대규모 재개발을 동시에 전면에 배치한 것이 특징이다. 특정 권역에 집중하지 않고 서울 전역에서 착공을 병행해 공급 신뢰를 확보하겠다는 전략으로 읽힌다. 권역 간 공급 격차를 완화하고 정비사업 속도에 대한 시장 불확실성을 줄이려는 의도도 담겼다.
올해는 먼저 24개 구역, 3만299가구가 착공에 들어간다. 용산 한남3구역(5970가구), 은평 갈현1구역(4116가구), 노원 중계본동 백사마을(3178가구), 서초 방배13구역(2228가구) 등 대형 사업장이 포진했다. 동작 흑석11구역과 노량진4·5·7구역, 영등포 신길10구역 등 서남권 핵심 정비사업도 포함돼 한강벨트와 강북 외곽이 동시에 움직이는 구조다. 서울 도심 전역에서 동시다발적 착공이 현실화되는 셈이다.
2027년에는 29개 구역, 2만9876가구가 예정돼 있다. 동대문 이문4구역(3502가구), 동작 노량진1구역(2992가구), 은평 불광5구역(2387가구), 성북 신월곡1구역(2206가구) 등 강북 대규모 재개발이 중심축을 이룬다. 동시에 강남권에서는 개포주공5단지, 신반포16·12·27차, 일원개포한신 등 주요 재건축이 포함돼 한강 이남 재건축과 강북 재개발이 병행되는 공급 구조가 형성된다.
2028년에는 32개 구역, 2만5640가구가 착공한다. 개포주공6·7단지(2698가구), 노원 상계2구역(2200가구), 강북 미아9-2구역(1758가구), 동대문 청량리6구역(1493가구) 등이 대표적이다. 청량리·상계·미아 등 공급이 이어지면서 동북권 주거 지형 변화도 가속화될 전망이다. 3년간 총 8만5815가구가 순차적으로 시장에 공급 기반을 형성하게 된다.
이번 로드맵은 △강남 재건축(개포·신반포·잠실) △용산 한남뉴타운 △노량진·흑석 등 한강변 재개발 △은평·동대문·성북 등 강북 대단지 재편이 동시에 추진된다는 점에서 상징성이 크다. 다만 착공 이후 실제 입주까지는 통상 3~4년 이상 소요되는 만큼 단기 가격 안정 효과는 제한적일 수 있다는 분석이 나온다.
이주비 대출 축소와 LTV 40% 규제, 조합원 지위양도 제한 등 금융·규제 환경도 변수다. 서울시는 연도별 착공 일정을 공개하며 예측 가능성을 높였지만 시장 체감은 이주·철거 단계의 자금 흐름과 사업 속도가 얼마나 원활히 이어지느냐에 달렸다는 평가가 나온다. 결국 '착공 가시화'가 '입주 현실화'로 이어질 수 있을지가 공급 정책의 성패를 가를 전망이다.
