"분담금 7000만원 아낀다"...서울시, 역세권 장기전세 용적률 상향

서울시가 '역세권 장기전세주택' 공급 확대를 위한 대대적인 제도 정비에 나섰다. 역세권 장기전세주택은 시세 80% 이하 수준에 공급되는 민간 전세주택을 말한다.

서울시는 '역세권 장기전세주택 운영기준'을 전면 개정하고 122개소 11만7000가구 규모 역세권 주택공급 본격화에 나선다고 19일 밝혔다. 용적률 인센티브를 강화하고 대상 범위도 넓히는 내용이다.

오세훈 서울시장은 이날 오전 새로운 운영기준이 적용될 신길역세권 구역(신길동 39-3번지 일대)을 직접 찾아 역세권 장기전세 활성화 필요성을 강조했다.

역세권 장기전세주택은 민간 사업자가 역세권에 주택을 지으면 서울시가 용적률을 상향해 주고 증가한 용적률의 절반 이상을 장기전세주택으로 공급하는 방식이다. 장기전세주택은 주변 시세의 80% 이하 전세보증금으로 공급된다.

이번 개정의 핵심은 용적률 인센티브 확대와 대상지 범위 확대다. 시는 △기준용적률 최대 30% 상향 △역세권 외 20m 이상 간선도로 교차지까지 사업대상지 확대 △규제철폐로 사업 기간 단축 등 관련 기준을 완화해 사업성 악화로 위축된 사업에 물꼬를 트고 시민이 선호하는 지역에 양질의 공공주택을 빠르게 공급한다는 계획이다.

우선 '도시환경정비사업(재개발)' 방식으로 추진하는 역세권 주택사업에는 기준용적률을 최대 30% 상향해 주는 인센티브를 제공한다. 1~2인 가구, 신혼부부 등을 위한 '소형주택(전용면적 60㎡ 이하)'을 20% 이상 공급하면 기준용적률 20%를 상향해 준다. 또 상대적으로 공시지가가 낮아 사업성이 취약한 지역에는 보정값을 적용해 최대 10%를 추가 상향해 준다. 보정값은 서울 평균 공시지가와 대상지 평균 공시지가를 비교해 산정한다.

서울시는 이러한 기준용적률 상향 인센티브를 적용하면 사업성 지표인 추정 비례율이 약 12% 상승하고 조합원 1인당 추가 분담금이 약 7000만원 줄어드는 효과가 있을 것으로 추정했다.

사업 대상지 범위도 확대된다. 기존에는 지하철역 승강장 경계 500m 이내만 역세권 사업 대상이었지만 앞으로는 역세권 외 지역이라도 20m 이상 간선도로 교차지에서 200m 이내까지 포함된다.

이 기준을 적용하면 서울 전역에서 약 239개 지역이 신규 대상지로 편입될 전망이다. 이를 통해 약 9만2000가구의 추가 공급이 가능할 것으로 서울시는 예상하고 있다.

지역별로는 서남권 83개소, 동북권 73개소, 동남권 67개소, 서북권 14개소, 도심권 2개소가 포함돼 '다시, 강북전성시대' 구현을 앞당길 것으로 기대된다.

사업 절차도 일부 간소화된다. 기존에는 사전검토와 계획검토를 단계적으로 진행했지만 이를 '사전(계획)검토'로 통합했다. 시는 이번 절차 간소화가 사업 기간을 약 5개월 단축하는 효과가 있을 것으로 분석했다. 아울러 정비계획 사전검토 동의율 산정에서는 국공유지를 제외하도록 해 민간 사업자의 동의 확보 부담을 낮췄다. 구청장이 직접 사업 기간을 추가 연장하는 것도 가능해졌다.

개정된 운영 기준은 즉시 적용된다. 3월 6일 이전 사전검토를 신청한 사업장의 경우 기존 기준과 개정 기준 가운데 유리한 기준을 선택할 수 있다.

서울시는 지난 2020년 1차 역세권 범위 한시 완화(250m→ 350m), 2022년 높이 제한(35층 이하) 등 그동안 역세권 장기전세주택 사업 활성화를 위해 운영기준을 완화하고 규제를 개선해 왔다. 2008년부터 현재(2025년 12월 말)까지 66개소 총 5만4536가구(임대 1만5327가구) 구역을 지정하고 공급 물량을 꾸준히 늘리고 있다. 아울러 사전검토 등 사업초기 단계에 있는 56개소 6만2799가구도 조속히 구역지정 추진할 예정이다.

특히 인센티브를 통해 늘어난 용적률의 1/2 이상 장기전세주택으로 공급하고 있는 가운데 2024년부터는 장기전세주택 물량의 50%를 신혼부부를 대상으로 공급하는 미리내집(장기전세주택Ⅱ)으로 공급해 저출생 극복과 청년층 주거 안정에 기여하고 있다.

오세훈 서울시장은 "역세권 장기전세주택은 민간의 주택공급 역량과 공공의 인센티브가 결합돼 청년,․신혼부부 등 무주택 시민에게 양질의 공공주택을 공급하는 혁신적인 정책"이라며 "이번 운영기준 완화로 사업성을 확실히 담보해 줄 파격적인 인센티브를 부여, 시민이 선호하는 지역에 주택을 빠르게 공급해 나가겠다"고 말했다.