올해 공동주택 공시가격이 서울 기준 18.67% 급등한 것은 지난해 서울 집값이 단기간에 급격히 상승한 영향이 직접 반영된 결과라는 분석이 나온다. 특히 강남권을 중심으로 나타난 가격 급등이 공시가격 상승을 견인했다는 평가다.
국토교통부에 따르면 2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.16%, 서울은 18.67% 상승했다. 강남·서초·송파 등 강남3구가 24.7% 올라 상승 폭이 가장 컸다.
공시가격은 실거래가를 기반으로 산정되는 만큼 지난해 가격 흐름이 핵심 변수로 작용했다. 2025년 서울 아파트 시장은 강남3구와 한강벨트 등을 중심으로 단기간 급등세를 보였고 이 같은 상승 흐름이 올해 공시가격에 그대로 반영됐다는 분석이다.
실제 압구정, 반포, 대치 등 고가 주거지와 주요 재건축 단지에서는 신고가 거래가 이어지며 가격 상승이 두드러졌다. 거래량이 많지 않은 상황에서도 일부 고가 거래가 기준 가격을 끌어올리면서 공시가격 상승폭을 확대시키는 요인으로 작용했다.
핵심 지역 중심의 상승은 전체 평균을 끌어올리는 효과로 이어졌다. 공시가격이 실거래가를 반영하는 구조인 만큼 강남3구와 한강 인접 지역의 급등이 전국 평균 상승률까지 견인한 것이다.
이 같은 흐름은 지역 간 격차 확대라는 형태로도 나타났다. 강남3구 공시가격 상승률은 24.7%, 한강 인접 자치구는 23.13%에 달한 반면 그 외 자치구는 6.93% 상승에 그쳤다. 지난해 핵심지 위주의 급등세가 공시가격에 그대로 반영되면서 양극화가 수치로 확인됐다는 평가다.
공시가격이 후행 지표라는 점도 상승폭을 키운 요인으로 지목된다. 시장 가격이 먼저 움직이고 공시가격이 뒤따르는 구조인 만큼 지난해 하반기 급등분이 올해 한꺼번에 반영되며 체감 상승폭이 더욱 커졌다는 설명이다.
정책 변수도 영향을 미쳤다. 공시가격 현실화율 조정 과정에서 가격 하락기에는 공시가격이 빠르게 낮아졌고 이후 시세 반등과 맞물리며 상승기에는 변동폭이 더 크게 나타나는 구조가 형성됐다는 분석이다.
공시가격 급등은 곧바로 보유세 부담 증가로 이어진다. 특히 공시가격 12억원 초과 주택이 늘면서 세 부담을 체감하는 가구도 확대될 전망이다.
전문가들은 세 부담 확대가 시장 흐름에도 영향을 줄 수 있다고 본다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "지난해 강남권을 중심으로 나타난 가격 급등이 공시가격 상승으로 이어진 것"이라며 "보유세 부담이 현실화되면 핵심 지역을 중심으로 매물 증가와 가격 조정 압력이 나타날 수 있다"고 말했다.
남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "강남권을 중심으로 세 부담이 확대되면서 매물 출회가 늘고 이 같은 흐름이 한강벨트 등 인접 지역으로 확산될 가능성이 있다"며 "당분간 시장은 변동성 장세를 보일 것"이라고 분석했다.
다만 중저가 지역은 상대적으로 다른 흐름을 보일 가능성이 제기된다. 공시가격 상승폭이 낮은 외곽 및 9억원·15억원 이하 주택은 보유세 영향이 제한적인 만큼 실수요 중심의 수요가 유지될 수 있다는 분석이다.
남 연구원은 "강남권은 상승 둔화 또는 약보합, 중저가 지역은 강보합 흐름을 보이는 '키맞추기 장세'가 이어질 가능성이 크다"고 말했다.