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올해 공동주택 공시가격 상승으로 서울 아파트 보유세 부담이 크게 불어날 전망이다. 특히 강남권 고가 아파트는 종합부동산세 영향까지 겹치면서 세 부담이 전년 대비 약 50% 급증하고 마포·성동 등 이른바 한강벨트 지역 아파트도 세 부담이 30% 안팎 늘어나는 것으로 나타났다. 17일 국토교통부가 발표한 '2026년 공동주택 공시가격(안)'에 따르면 올해 공동주택 공시가격은 전국 평균 9. 16% 상승했다. 서울 아파트 공시가격은 18. 67% 올라 전국 평균의 두배 수준을 기록했다. 특히 강남·서초·송파 등 강남3구 아파트는 공시가격이 24. 7% 뛰며 전국 최고 상승률을 보였다. 공시가격 상승은 보유세 증가로 직결된다. 보유세는 재산세와 종합부동산세를 합산한 세금으로 공시가격이 오르면 과세표준과 세율 적용 구간이 동시에 높아진다. 특히 공시가격 12억원을 넘는 주택은 종부세 대상이 되면서 세 부담 증가 폭이 더 커진다. 국토교통부가 1주택자를 기준으로 보유세를 추산한 결과 주요 단지에서 세 부담 증가가 뚜렷하게 나타났다.

공시가격 300억원을 넘긴 아파트가 처음 등장했다. 올해 전국에서 공시가격이 가장 비싼 공동주택은 서울 강남구 청담동 '에테르노청담'으로 325억원을 넘겼다. 17일 국토교통부가 공개한 '2026년 공동주택 공시가격(안)'에 따르면 에테르노청담 전용면적 464. 11㎡의 공시가격은 325억7000만원으로 전국 공동주택 가운데 가장 높았다. 이전까지 공시가격이 300억원을 웃돈 아파트는 한곳도 없었다. 올해 공시가격 300억원을 넘긴 단지도 에테르노청담이 유일하다. 에테르노청담 공시가격은 지난해 200억600만원에서 올해 125억6400만원 더 올랐다. 에테르노청담은 지난해도 공시가격 1위를 기록했는데 올해 역시 가장 높은 공시가격을 기록했다. 에테르노청담은 세계적인 건축가 라파엘 모네오가 설계한 초고급 주택으로 1개동 29가구 규모다. 가수 아이유를 비롯해 유명인이 다수 거주하는 것으로 알려져 있다. 아이유는 이 아파트를 2022년 130억원에 분양받은 것으로 전해졌다. 이곳은 서울 투기과열지구 민간 택지에 지어졌지만 30가구 미만이라 분양가 상한제를 적용받지 않았다.

올해 서울 아파트 등 공동주택 공시가격이 전년 대비 18. 67% 뛰며 역대 세번째로 높은 상승률을 기록했다. 고가 아파트가 밀집한 강남 3구가 전체 서울 아파트 공시가격을 밀어올렸다. 국토교통부가 17일 공개한 '2026년 공동주택 공시가격(안)'에 따르면 올해 전국 공동주택 약 1585만가구 공시가격은 지난해보다 평균 9. 16% 올랐다. 지난해 3. 65%의 두배가 넘는 상승 속도다. 지역별로는 서울이 18. 67% 올라 전국에서 유일하게 두 자릿수 상승률을 기록했다. 올해 서울 공동주택 공시가격 상승률은 역대 세 번째로 높은 수준이다. 앞서 서울 아파트 공시가격 상승률은 2007년 28. 42%, 2021년 19. 89%를 각각 기록한 바 있다. 서울을 제외한 지역의 올해 공시가격 변동률은 평균 3. 37%였다. 서울 내에서는 강남권 상승세가 두드러졌다. 고가 아파트가 밀집한 강남(26. 05%), 송파(25. 49%), 서초(22. 07%) 등이 일제히 20%대 상승률을 기록했다. 강남 3구 평균 상승률은 24.

정부의 공동주택 공시가격 상승률 조사 결과 서울이 전국에서 유일하게 두 자릿수 상승률을 기록한 가운데 서울 내 아파트 가격 양극화 현상이 한층 심화한 것으로 나타났다. 특히 강남3구(강남, 서초, 송파)와 한강벨트 아파트의 공시가 상승률이 다른 지역 아파트들을 압도하면서 가격 격차를 더욱 벌어지게 만들었다. 공시가 변동에 따라 보유세 부담도 크게 갈릴 것으로 보인다. 국토교통부가 17일 발표한 '2026년 공동주택 공시가격(안)'에 따르면 공동주택 공시가격 변동률의 전국 평균은 9. 16%였다. 이보다 높게 상승한 시, 도는 18. 67% 상승을 기록한 서울이 유일했다. 서울을 뺀 나머지 지역의 공시가격 상승률은 3. 37%에 그쳐 극명한 대비를 보였다. 공시가격 상승률 차이는 서울 안에서도 나타났다. 고가 아파트가 밀집한 강남3구와 한강벨트 인근의 상승 폭이 다른 자치구들을 크게 웃돌았다. 강남3구 아파트 평균 공시가격 상승률은 24. 7%를 기록했고 성동, 양천, 용산, 동작, 강동, 광진, 마포, 영등포 등 이른바 한강벨트 평균 상승률도 23.

올해 공동주택 공시가격이 서울 기준 18. 67% 급등한 것은 지난해 서울 집값이 단기간에 급격히 상승한 영향이 직접 반영된 결과라는 분석이 나온다. 특히 강남권을 중심으로 나타난 가격 급등이 공시가격 상승을 견인했다는 평가다. 국토교통부에 따르면 2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9. 16%, 서울은 18. 67% 상승했다. 강남·서초·송파 등 강남3구가 24. 7% 올라 상승 폭이 가장 컸다. 공시가격은 실거래가를 기반으로 산정되는 만큼 지난해 가격 흐름이 핵심 변수로 작용했다. 2025년 서울 아파트 시장은 강남3구와 한강벨트 등을 중심으로 단기간 급등세를 보였고 이 같은 상승 흐름이 올해 공시가격에 그대로 반영됐다는 분석이다. 실제 압구정, 반포, 대치 등 고가 주거지와 주요 재건축 단지에서는 신고가 거래가 이어지며 가격 상승이 두드러졌다. 거래량이 많지 않은 상황에서도 일부 고가 거래가 기준 가격을 끌어올리면서 공시가격 상승폭을 확대시키는 요인으로 작용했다. 핵심 지역 중심의 상승은 전체 평균을 끌어올리는 효과로 이어졌다.

강남3구와 한강벨트 등 서울 핵심 지역의 공시가격이 크게 오르면서 보유세 부담이 확대될 전망이다. 이에 따라 해당 지역을 중심으로 매물이 늘어나며 일부 가격 조정 가능성도 제기된다. 다만 이 같은 흐름이 시장 전반의 하락세로 이어지기에는 한계가 있다는 분석이 나온다. 17일 국토교통부가 공개한 2026년 공동주택 공시가격에 따르면 강남, 서초, 송파 등 강남3구와 성동, 양천, 용산, 동작 등 한강 인접 자치구가 올해 공동주택 공시가격 상승을 주도했다. 강남3구는 24. 7%, 한강 인접 자치구는 23. 13% 각각 올라 전국 평균(9. 16%)과 서울 평균(18. 67%)을 크게 웃돌았다. 특히 성동구는 29. 04% 상승하며 서울 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 공시가격 급등은 보유세 부담 증가로 이어질 전망이다. 공시가격은 보유세뿐 아니라 건강보험료, 기초연금 등 67개 제도의 기준으로 활용되는 지표로 주택 시세에 현실화율을 반영해 산정된다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "과세표준의 기초가 되는 공시가격이 상승하면서 서울 핵심지의 보유세 체감 부담이 지난해보다 커질 것"이라며 "특히 강남3구와 한강변 고가주택을 중심으로 재산세와 종합부동산세 부담이 함께 확대될 수 있다"고 말했다.