다주택자 양도소득세 중과가 약 4년 만에 재시행되면서 시장의 관심이 실제 세 부담 변화에 집중되고 있다. 2022년 5월부터 한시적으로 유예됐던 중과 제도가 10일을 기점으로 부활한다. 단순한 세율 인상을 넘어 장기보유특별공제 배제와 지방소득세까지 더해져 체감 세금이 크게 늘어나는 구조다. 보유 자산과 매도 시점에 따라 수억원에서 많게는 20억원 이상 다주택자 세 부담이 증가할 전망이다.
10일 관계 부처 및 부동산업계에 따르면 양도세 중과 부활과 함께 다주택자들의 세 부담은 급격히 증가한다. 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 각각 가산된다. 여기에 지방소득세를 포함하면 최고세율은 80%를 웃돌게 된다. 특히 양도세 중과 유예 조치가 종료되면서 그간 다주택자에게 적용되던 최대 30%의 양도세 장기보유특별공제도 사라졌다. 과세표준이 커질수록 실효세율이 크게 상승하는 구조다.
머니투데이가 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원에 요청해 전용 84㎡ 기준 주요 단지를 가정해 비교한 결과 동일한 자산이라도 1주택과 다주택 여부에 따라 세금 차이가 최대 수십억원까지 벌어졌다.
실제 사례를 보면 세금 부담이 얼마나 급격하게 늘어나는지를 체감할 수 있다. 서울 마포구의 한 아파트를 약 8억5000만원에 취득해 25억원에 매도하는 경우를 가정해보면 1주택자의 세 부담은 4690만원(장특공 적용 비과세 기준)인 데 비해 중과세율이 적용되는 2주택자는 10억7400만원으로 세 부담이 확 불어난다. 여기에 더해 3주택자는 세 부담이 12억5000만원까지 늘어난다. 1주택자에 비해 2주택자는 약 10억원, 3주택자는 약 12억원의 세금을 더 내야 하는 셈이다.
강남권 고가 단지에서는 세 부담이 더 커진다. 약 15억원에 취득해 50억원에 매도하는 경우 1주택자 기준 세금은 1억9810만원대지만 다주택 중과가 적용되면 최대 27억원까지 뛴다. 차익의 절반 이상이 세금으로 환수되는 구조다.
7억~8억원대에 취득해 20억원 안팎에 매도하는 경우 1주택자 기준 현행 비과세 세액은 2500만원 수준이지만 2주택 중과 적용 시 8억6000만원대, 3주택 중과 적용시 10억원대로 세액이 불어난다. 마찬가지로 장특공 배제가 동시에 작용하면서 세 부담이 급격히 증가한다.
상대적으로 양도 차익이 크지 않은 단지 역시 사정은 다르지 않다. 6억원대에 취득해 13억원 수준에 매도하는 경우 1주택자는 세 부담이 거의 없지만 다주택 중과 적용 때는 수억원대 세금이 발생한다.
부동산시장 전문가들은 양도세 중과 부활 이후 세금 자체가 거래를 가로막는 요인이 될 것으로 내다봤다. 특히 이런 거래 문턱은 초고가 단지에서 더 크게 부각될 전망이다.
서울 강남권의 한 아파트를 16억원에 취득해 56억원에 매도하는 경우 다주택 중과 적용 시 세금이 31억원을 넘는다. 차익의 절반 이상이 세금으로 빠져나가는 셈이다. 이는 결국 매매가가 아닌 세금이 '거래 장벽'으로 작용하는 상황으로 연결될 수 있다.
세 구조 변화가 거래 흐름에도 상당한 영향을 미칠 전망이다. 기존 다주택자가 매도 시 실익이 크게 줄어들어 보유를 선택할 유인이 더 크다는 분석이다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 소진되고 매도호가가 소폭 상승함에 따라 서울 강남권, 한강벨트, 과천·분당 등 경기도 최선호 지역 가격이 전반적으로 소폭 확대 되는 모습을 보이고 있다"며 "강남권 주요지역의 경우 투자성이 강한 시장이기 때문에 시장 심리(기대감)에 영향을 줄 수 있는 거시적 변수, 세금 규제정책 강도 등에 따라 우선적으로 영향을 받을 수 있다"고 내다봤다.