서울시가 재정비촉진지구 내 존치관리구역의 지구단위계획을 일괄 정비해 민간 개발 활성화에 나선다. 용적률 체계를 손질하고 준주거·상업지역의 비주거 의무 비율을 완화하는 한편 소규모 건축물에 대한 용적률 인센티브도 확대해 노후 주거지 정비와 주택 공급을 촉진한다는 계획이다.
서울시는 지난달 30일 열린 제6차 도시재정비위원회에서 재정비촉진지구 내 존치관리구역 5곳에 대한 '재정비촉진계획(존치관리구역 지구단위계획) 결정(변경)안'을 수정 가결했다. 대상지는 양천구 신정지구단위계획구역, 중랑구 망우지구, 동대문구 이문생활권중심·회기구역·전농1지구중심 등 5곳이다.
존치관리구역은 재정비촉진지구 가운데 재개발·재건축 요건에 해당하지 않거나 기존 시가지를 유지·관리할 필요가 있는 지역이다. 서울시는 개별 구역별로 추진되던 계획을 시 차원의 가이드라인으로 통합해 정책 적용의 일관성을 높이고 사업 추진 속도를 높인다는 방침이다.
이번 정비의 핵심은 용적률 체계 개편이다. 구역마다 달랐던 용적률 기준을 통합하고 상한용적률 적용 항목을 대폭 확대했다. 기준용적률은 조례용적률 수준으로 상향하고 스마트도시·탄소중립·디자인 혁신 등 공공성 요소를 반영하면 허용용적률을 조례용적률의 최대 110%까지 높일 수 있도록 했다. 공개공지와 에너지효율등급, 녹색건축 등도 상한용적률 완화 대상에 포함됐다.
민간 개발의 사업성을 높이기 위한 규제 완화도 함께 추진된다. 준주거·상업지역에서 의무적으로 확보해야 했던 비주거 용도 비율(용적률의 10%)을 폐지해 입지 특성에 따라 자율적으로 적용할 수 있도록 했다. 다만 상업지역 내 주거복합건축물은 현행 도시계획조례에 따라 전체 연면적의 10% 이상을 비주거 용도로 확보해야 한다.
제2·3종 일반주거지역의 소규모 건축물에 대해서는 3년간 한시적으로 용적률을 상향하는 제도도 반영했다. 주거지역에서 임대주택을 공급하면 조례 용적률의 최대 1.2배까지, 상업지역에서 3성급 이상 관광숙박시설을 건립하면 최대 1.3배까지 용적률을 완화한다.
높이 제한으로 충분한 용적률 확보가 어려운 경우에는 건폐율과 최고높이도 추가 완화할 수 있도록 했다. 일반상업지역의 경우 기존 용적률 800%를 최대 1040%까지 높일 수 있다.
서울시는 이번 5개 구역 외에도 나머지 존치관리구역 5곳에 대한 일괄 정비를 자치구와 협의 중이며 오는 7~8월까지 관련 절차를 마무리할 계획이다. 시는 이번 제도 개선이 재정비촉진지구 내 민간 정비사업을 활성화하고 주택 공급 확대와 주거환경 개선에 기여할 것으로 기대했다.