서울 강동구 삼익맨숀아파트가 전체 10개 동 가운데 5동을 제외한 9개 동만 대상으로 재건축을 추진한다. 전체 단지 중 1개 동만을 빼고 재건축이 추진되는 매우 드문 사례다. 조합과 제척된 5동 소유주 간 자산가치 평가와 추정분담금을 둘러싼 갈등이 이같은 분리 재건축의 이유가 됐다.
7일 정비업계에 따르면 서울시는 지난 2일 정비사업 통합심의위원회를 열고 강동구 명일동 270번지 일대 '삼익맨숀아파트 재건축사업' 통합심의안을 수정가결했다.
이번 심의안이 주목받는 이유는 삼익맨숀 전체 10개 동이 아닌 9개 동만을 대상으로 정비계획을 수립했다는 점이다. 삼익맨숀은 1984년 준공된 최고 15층, 10개 동, 768가구 규모의 아파트다. 재건축을 통해 지하 4층~지상 39층, 10개 동, 990가구 규모 단지로 탈바꿈할 예정이다.
정비계획에서 제외된 5동은 대형 평형인 전용면적 146㎡, 60가구로 구성됐다. 갈등은 2020년 2월 삼익맨숀의 정비구역 지정 이후 본격화했다. 5동 소유주들은 자신들이 소유하고 있는 주택의 자산가치가 충분히 반영되지 않았고 추정분담금도 과도하다며 재건축에 반대했다.이에 조합은 2020년 12월 5동을 상대로 토지분할 소송을 제기했고 2024년 12월 법원이 토지분할을 인정하면서 5동을 제외한 재건축 추진의 길이 열렸다.
조합 측은 동 단위 제척을 피하기 위해 약 2년간 협상을 이어갔지만 합의에 이르지 못했다고 설명했다. 한 조합 관계자는 "대형 평형은 거래가 많지 않아 초기 감정평가 결과에 대한 불만이 컸다"며 "당시 5동의 실제 매매사례를 반영해 분담금을 조정했고 대지지분 비율도 가장 높은 66%를 적용했다"고 말했다.
조합 측은 또 서울시와 강동구는 물론 시공사로 선정된 대우건설도 5동 주민 설득에 나섰지만 성과를 내지 못했다고 주장했다. 신성덕 삼익맨숀 재건축조합장은 "소송 전부터 2년 넘게 5동까지 함께 재건축하기 위해 협의를 시도했지만 대화가 쉽지 않았다"며 "'1+1' 분양이나 5억원 환급 등을 요구했는데 급등한 공사비 등을 고려하면 수용하기 어려운 요구였다"고 강조했다.
정비사업 과정에서 일부 토지나 건축물을 정비구역에서 제외하는 사례는 적지 않다. 상가나 종교시설 소유주와 보상·이전 조건을 두고 갈등을 빚는 경우가 대표적이다. 대우건설이 서울 동대문구 장위10구역에 공급하는 '장위 푸르지오 마크원'도 사랑제일교회 부지를 제외하고 사업을 추진한 바 있다.
다만 아파트 한 동 전체를 제척한 채 재건축을 추진하는 방식은 드문 사례다. 개포주공1단지 15동과 잠실주공5단지 523동 등에서도 동 단위 제척 가능성이 거론됐지만 대부분 협의가 이뤄지면서 제척 계획이 철회됐다.
시장의 관심은 제척된 5동의 향후 움직임에 쏠린다. 5동 소유주들이 합의안을 받아들여 기존 조합 사업에 다시 합류할 가능성은 열려 있는 상황이지만 절차상 이 역시 쉽지 않을 전망이다. 기존에는 5동 소유주와 조합이 각각 절반 이상의 동의를 받으면 됐지만 2020년 토지분할 이후에는 양측이 각각 70% 이상의 동의를 확보해야 한다.
신 조합장은 "이미 2년 넘게 갈등을 지속되며 사업이 지연된 상황"이라며 "지금 5동을 다시 포함하면 정비계획 변경 절차를 처음부터 밟아야 해 사업이 더 늦어진다"고 말했다. 이어 "대다수 조합원은 사업성보다 속도를 우선해야 한다는 입장"이라고 덧붙였다.
5동이 독자적으로 재건축을 추진할 수도 있지만 이 경우 사업성 확보가 걸림돌이 될 수 있다. 인근 공인중개업소 관계자는 "5동은 일조·채광 여건상 재건축을 하더라도 기존 60가구에서 최대 120~130가구 수준으로 늘어나는 데 그칠 가능성이 크다"며 "추정분담금 부담도 커질 수 있고 사업이 성사되더라도 나홀로 단지인 만큼 인근 대단지보다 저평가받을 가능성이 있다"고 말했다.
한편 이례적인 사업 구조를 둘러싼 시장의 관심도도 점점 높아지고 있다. 삼익맨숀은 지난 주말 부동산 플랫폼 호갱노노에서 실시간 검색 단지 1위에 올랐다.
