내일(16일)부터 수도권·규제지역에 적용되는 주택구입목적 주택담보대출의 한도를 주택가격에 따라 차등 적용하는 대출 규제가 시행된다. 시가 15억원 이하 주택은 현행과 동일한 6억원, 시가 15~25억원 이하 4억원, 시가 25억원는 2억원으로 대출한도 잡힌다.
아울러 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 금리 하한이 3%로 상향되면서 대출한도가 최대 15% 감소할 것으로 보인다. 1주택자에 대해 전세대출이 DSR이 적용돼 연간 5만2000명이 영향을 받을 것으로 추정된다.
다음은 금융위원회의 신진창 금융정책국장의 일문일답.
-스트레스 DSR 가산금리를 1.5%에서 3%로 상향할 때, 대출한도는 얼마나 줄어드는지
▶차주별 대출한도는 6.6%에서 14.7% 정도 감소한다. 대략 10% 정도의 대출한도가 줄어들게 된다고 보면 된다. 대출한도 10%가 줄어드는 분들은 DSR이 40%에 육박하는 분들이다.
-1주택자에 대해 전세대출 DSR을 적용하면 영향은 어느정도인가
▶연소득 5000만원 차주가 전세대출 2억원을 받으면 DSR이 14%가 올라가며, 1억원 차주가 2억원을 받으면 7.4% 정도 반영이 된다. 1주택자 중에 수도권에서 전세대출을 받는 차주는 연간 5만2000명 가량 된다.
-대출한도를 2억원, 4억원으로 나눈 기준은 무엇인지
▶최근 주택가격의 분포, 주택가격의 상승되는 지역별 속도, 주택가격과 연계된 대출의 활용 정도를 감안했다. 일부 지역에서는 25억 초과 아파트에 대출이 이용되는 상황이 좀더 있었다. 그 지역부터 시작해 주택가격이 올라가고 그것보다 낮은 주택가격도 올라가고, 15억 아래 주택가격까지도 올라가기 시작하는 흐름이 형성된 점을 감안했다.
-15억 이하 주택이 한도가 6억원으로 가장 많으니 수요가 몰릴텐데. 13억~14억원 주택이 15억으로 가격이 오를 가능성이 있다.
▶규제 지역의 경우 LTV가 40%로 제한되니까 10억원 이하 주택의 대출한도는 4억원까지만 된다. 10~15억원 사이 주택의 경우에 6억이 될 수 있지만, DSR이 40%가 항상 적용되기 때문에 자기 소득 수준에 따라 대출을 받을 수 있는 한도가 잡혀 제어장치가 있다. 15억 부근으로 주택가격이 수렴할 거냐 여부는 시장상황을 정확히 예측하기는 어렵다. 다만 16~17억원 주택에 대해서는 아래쪽으로 수렴하는 작용도 할 가능성이 있어 15억원으로 수렴한다고 예단하기 어렵다.
-LTV 40%가 생애최초 주택구입에도 적용되는지
▶그렇지 않다. 이번 대책은 고가 주택에 대해서 그리고 규제지역 지정에 따라서 LTV가 70%에서 40%로 강화되는거다. 여타 정책대출과 정책대출에 있어서 신혼부부에 대한 배려는 변함없다. 신혼부부들이 받는 정책대출에서는 LTV 70% 적용이 지속된다.
-시장이 공급대책을 신뢰 못하고 수요 대책이 이어지며 '지금이 규제가 제일 약하다'며 선제적 수요를 자극한다는 우려가 나오는데.
▶전체 부동산 시장 안정에서 대출이 주택가격 상승에 미치는 영향은 6.27 대책 이후로 줄어든 게 분명하다. 그러나 여전히 주택구입에서 대출에 의존하는 경향이 있다. 주택 가격 상승을 대출 이외의 요소가 주로 견인해도 대출이 촉진하는 게 있다면 금융위원회는 어떤 경우에도 대출 규제를 강화할 것이다. 이번 정부 대책으로 시장이 안정될 거라고 기대하고 안정되면 추가 대출규제는 필요없을거라고 판단한다. 이런 판단이 시장 판단에 따라 달라지면 금융위는 또 다른 것을 찾아낼 것이다.