신용평가사가 제이알글로벌리츠의 신용평가 등급 전망을 하향 조정했다. 높은 수수료를 지급하며 회사채를 조달해 배당금을 지급해왔던 제이알글로벌리츠에 대해 추가 차입여력이 없어 재무적으로 버티기 어려운 수준이라고 판단한 것으로 보인다.
11일 금융투자업계에 따르면 한국신용평가는 지난 3일 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(코스피 상장사 제이알글로벌리츠)의 채권 등급전망을 '안정적'에서 '부정적'으로 하향 조정했다.
제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀에 위치한 '파이낸스 타워 콤플렉스'를 기초자산으로 두고 있다. 임차인은 벨기에 연방정부로 15년 장기 계약을 맺고 있다. 제이알글로벌리츠는 이런 안정성을 담보로 당초 일부 투자자에게 목표 배당 수익률 8%을 제시한 것으로 파악된다.
한신평이 밝힌 등급전망 변경 사유는 △보유 자산 가치 하락 △보유 자산에 대한 환정산금 문제 △높은 차입부채 비중 등이다.
이중 리츠 업계에서는 차입부채 비중이 높아지면서 조달 안정성이 떨어진 상황에 주목하고 있다. 제이알글로벌리츠의 지난 1월 말 연결 기준 차입부채는 4080억원으로 2024년 6월 말(900억원) 대비 4.5배 증가했다.
한신평 보고서에 따르면 제이알글로벌리츠는 2024년 하반기 벨기에 자산 리파이낸싱 과정에서 자산 감정가 하락과 대출조건이 강화되면서 국내에서 단기사채로 자금을 마련했다. 또 2025년 2월 미국 자산 관련 환정상금 295억원, 2025년 8월 벨기에 자산 환정산금 524억원, 벨기에 자산 담보부대출금 조기상환금 235억원(1380만유로) 등에 사용하기 위해 무보증사채와 단기사채를 활용했다.
제이알글로벌리츠가 발행한 사채는 총 8건(무보증사채는 6건, 단기사채는 2건)으로 이중 3건이 지난달 만기 도래했다. 추가로 1건이 이달 만기를 앞두고 있다.
지난달과 이번달 만기를 맞은 사채 규모는 2050억원. 이중 50억원은 현금을 투입해 상환했고, 6개월 만기 사모 무보증사채를 발행해 160억원을 추가로 조달한 상황이다. 전체 차입금의 10분의 1 수준도 롤오버하지 못한 셈이다.
제이알글로벌리츠에 대한 투자심리는 위축되고 있는 것으로 분석된다. 제이알글로벌리츠에 사모펀드(헤지펀드)를 조성해 전문투자했던 GVA자산운용은 올들어 적극적인 자금 회수에 나서고 있다. 지난해 1월부터 주식을 장내 매도하기 시작해 최근 지분율은 5.53%%에서 3.53%로 낮아졌다.
제이알글로벌리츠의 주요 주주는 미래에셋자산운용(지난해 6월 말 기준 6.96%), 메리츠증권(2.35%), 메리츠화재(1.67%), 메리츠캐피탈(1.11%) 등이다. 주주의 99.97% 를 차지하는 소액주주의 지분율은 74.84%에 이른다.
한편 제이알글로벌리츠는 지난 9일 불성실공시법인으로 지정돼 벌금 800만원을 부과 받았다. 지난 1월 23일 유상증자를 결정했다가 2월 5일 돌연 철회했기 때문이다. 제이알글로벌리츠의 주가는 증자 결정을 발표하기 전인 지난 1월 22일 2820원에서 이날 장 마감 기준 1585원까지 43.8% 하락했다.