"원룸 하나 짓고 월세 받고 살고 싶어요"(50대 직장인)
"꼬마빌딩 하나 있으면 노후 걱정 없지 않을까요?"(40대 직장인)
꼬마빌딩 건물주는 안정적인 노후를 꿈꾸는 많은 사람의 꿈이다. 최근 강한 주택시장 규제로 집으로 흘러들어갔던 은퇴자금이 꼬마빌딩으로 가고 있다.
머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 부릿지는 11일 '돈을 벌려면 꼬마 빌딩을 지어라!' 저자 서남석 시노건축 대표를 만났다.
서 대표는 30년 동안 보험회사에서 근무하다 은퇴한 후 꼬마빌딩을 지었다. 부동산 전문가가 아닌 서 대표가 어떻게 꼬마빌딩 건물주가 될 수 있었을까?
11일 공개하는 1편에서는 △자금 마련방법 △땅 찾기 △설계하기 단계에서 서 대표의 노하우를 들어본다.
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▶최동수 머니투데이 기자
안녕하세요? 부릿지입니다. 오늘 주제는 노후 재테크입니다. 많은 분이 "꼬마빌딩을 지어서 월세를 받고 살았으면 좋겠다"고 얘기합니다.
꼬마빌딩, 꼬마빌딩 하지만 건물주는 먼 얘기 같습니다. 부동산 전문가가 아닌 직장인이 정말 건물주가 될 수 있을까요?
그래서 저희가 특별한 시간을 마련했습니다. 30년 동안 대기업에서 직장생황을 하다가 은퇴한 후 꼬마 빌딩을 지었습니다. ‘지금 돈을 벌려면 꼬마 빌딩을 지어라!’ 책 저자인 서남석 시노건축 대표입니다.
▶최동수 머니투데이 기자
어떻게 꼬마빌딩 관심을 가지게 됐나요?
▶서남석 시노건축 대표
보험회사를 다녔는데 30년쯤 일하고 갑자기 퇴사하게 됐어요. 나름 창업 멤버였고 기둥 1~2개는 내가 만들었다는 자부심이 있었는데요. 임원을 7년 정도 할 때 신임 사장이 왔는데 서로 잘 안 맞았죠. 그때 '그만 나와줬으면 좋겠다'고 얘기하시더라고요.
집에와서 생각해보니 자산도 별로 없더라고요. 그러던 중 2001년에 꼬마빌딩 매입한 게 생각나더라고요. 당시 동생이 해외 펀드 회사에 부동산 매각팀장을 하고 있었어요. 수익성이 괜찮으니 투자를 권유해서 투자했었죠. 3억5000만원을 주고 샀는데 연 수입이 6000만원 정도 했어요. 수익률이 높았죠.
그런데 1년 만에 제가 팔았어요. 지금 생각하면 아쉬운 선택이었죠. 꼬마빌딩으로 벌어들인 수익금으로 주식에 투자했어요. 친구가 권유해준 주식에 투자했는데요. 원래는 삼성전자 3000주 정도 들고 있었어요. 지금가치로는 한 100억원 이죠.
어쨋든 친구가 권유한 회사가 아이티라는 회사인데 상장폐지됐죠. 건물 매각했던 돈 다 날렸고 또 몇년 뒤에 친구가 다른 종목 추천해줬는데 그 종목도 투자에 실패했죠. 결국 퇴직할 때 보니까 분당에 아파트 하나 있더라고요.
생활비가 필요했어요. 그래서 과감히 꼬마빌딩을 짓기고 결심했어요. 그렇게 2016년 7월에 꼬마빌딩 건물주가 된 것이죠.
꼬마빌딩 이름이 영하우스인데요. 집사람 이름이 영인데요. 집사람한테 미안해서 헌정하는 집이에요. 처음에 월세를 800만원 정도 받았고요. 지금은 450만원 나와요. 전세로 많이 돌렸죠.
▶최동수 머니투데이 기자
그럼 지금부터 하나씩 여쭤볼게요. 자금 마련이 첫번재인 것 같아요. 어떻게 꼬마빌딩 자금 마련했나요?
▶서남석 시노건축 대표
결국 아파트를 팔아야 했죠. 당시 살던 아파트는 제가 2004년 10억원을 주고 샀어요. 애정이 깊은 집이었어요. 세금과 인테리어 비용을 포함해 총 11억원 정도에 매입했어요. 2015년에 팔려고 내놨더니 8억원 중반 정도밖에 안 하더라고요.
고민 많았지만 결국 집을 지어야 해서 팔았죠. 11억원에 주고 산 거를 8억원에 팔려고 하니까 굉장히 고통스러웠어요. 9호선 등촌역 근처에다가 한 채 샀어요. 7억8000만원 주고 49평 되는 구옥을 산 후 철거하고 원룸 빌딩을 지었어요.
당시 건축비가 4억7000만원 정도 들었는데요. 전세대출을 받아 등촌동 아파트 전세를 얻었어요. 건축자금 4억원을 또 대출받았고요.(자금 마련 방법은 영상을 참고하세요.)
▶서남석 시노건축 대표
제일 중요한 게 땅일 텐데요. 제가 첫 꼬마빌딩을 지을 때요. 수원 대학가 근처에 있는 꼬마빌딩을 매입할지, 아니면 지금 가지고 있는 서울 지하철 9호선 등촌역 옆에 오래된 집을 매입할지 고민했었어요.
수원에 신축원룸은 건물이 예뻤는데요. 가격이 10억5000만원 정도 했어요. 월세도 720만원 정도 나오니까 수익률도 굉장히 좋았죠. 등촌동 구옥을 한 것은 친구의 권유도 있었고요. 지하철역 근처에 사야 매도할 때도 좋다고 생각했어요. 지금 비교해 보면 5년이 지났는데 수원 원룸 매매가가 11억원 정도 하고 등촌동 원룸은 21억원 정도 해요.
저는 건축하기 어려운 땅을 골랐어요. 막다른 골목이라든지 좁은 골목, 일조권 영향을 받는 건물, 도로를 후퇴해야 하는 건물 등 선호하지 않는 땅이지만 앞으로 가치가 높은 땅을 골랐어요. 건축하기 좋은 매물이 아니라 건물을 다 짓고난 다음 부가가치를 생각해 보는 게 중요해요.
설계사무소, 건축설계사무소하고 가설계를 그려보면 뜻밖의 아이디어가 나올 수 있어요.
▶최동수 머니투데이 기자
좋은 땅을 소개받으려면 좋은 부동산 만나야 할텐데요.
▶서남석 시노건축 대표
제가 영업을 많이 했는데요. 땅찾기 때나 세 놓을 때 저는 브로슈어를 만들어 많은 부동산을 돌아다녔어요. 처음에는 좋은 물건 만나기가 참 어려워요. 그런데 그거를 판단하는 건 굉장히 오랜 시간이 걸립니다. 저는 취미생활처럼 부동산을 다녔어요. 회사 다닐 때도 퇴근 길에 부동산들을 들려서 차 한 잔 마시고 퇴근했었거든요. (땅 찾는 방법 등 자세한 내용은 동영상을 참고하세요.)
▶최동수 머니투데이 기자
땅을 찾았으면 그 다음이 설계를 해야 할텐데요. 건축사무소는 어떻게 찾나요?
▶서남석 시노건축 대표
건축사무실을 찾는 방법은 여러 가지가 있는데요. 모르면 구청 앞에 가면 건축설계사무소가 많습니다. 구청에서 인허가 업무를 하기 때문인데요.
내가 짓고 싶은 집이 어떤 집인지 잘 생각해 보시고요. 많이 보세요. 만약 마음에 드는 집이 있으면 집주인에게 설계를 어디서 했는지 물어볼 수도 있어요. 물어보는 게 좋은 방법입니다. 단순히 유명한 곳이 아니라 본인이 짓는 집하고 비슷한 집을 많이 설계해 본 건축설계사무소가 좋습니다.
▶최동수 머니투데이 기자
책에서 설계는 건축주가 직접 하는 것이고, 건축사는 도와주는 것이라고 말씀하셨어요. 무슨 의미 일까요?
▶서남석 시노건축 대표
건축사한테 맡기고 대략적인 요구사항만 얘기하면 원하는 건물이 안 나와요. 전재산을 투자한 건물인데 그럴 수 없죠. 저는 집 짓기 전에 현장에도 가보고 유사한 집을 30곳 정도 둘러보고 벤치마크 했어요.
공사할 때 하자가 될 만한 것들을 고려해서 설계에 반영해야 해요. 평생 가지고 임대소득을 받을 집이기 때문에 적극적으로 뛰어들어야 해요. 설계사무소에서 집의 의도가 무엇인지 얘기하고 하자가 나지 않도록 주의를 기울이고 설계사무소에 주문해야 해요.
책도 많이 보고 유튜브도 많이 참고했어요. 전재산이잖아요. 욕심이 안 생길 수 없죠. 제가 보험이 전공이지만 집을 지을때 20~30권 정도 책을 본 것 같아요.
▶최동수 머니투데이 기자
현장을 경험해 보고 싶으면 어떻게 해야 하나요?
▶서남석 시노건축 대표
집 짓는 현장에 가서 건축주분이나 현장 소장께 얘기 드려도 돼요. 귀찮게 해드려도 됩니다. 모르는 현장에 가서 잘 얘기하면 돼요. 비타500들고 가서 저는 여러 집들을 봤어요.
출연 서남석 시노건축 대표, 최동수 머니투데이 기자
촬영 김진석 PD, 이주아 PD
디자인 신선용 디자이너