서울 아파트 전세 매물이 1년 새 10% 넘게 줄고 평균 전셋값이 처음으로 7억원을 넘어선 가운데 정부의 세제개편이 임대차 시장의 또 다른 변수로 떠올랐다. 비거주 1주택자의 세 부담을 높이고 실거주자에게 혜택을 집중하는 방향으로 세제가 바뀌면서 집주인의 직접 입주가 늘고 전세의 월세 전환도 빨라질 수 있다는 전망이 나온다.
7일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 2만800건으로 1년 전 2만3193건보다 10.4% 감소했다. 중랑구는 같은 기간 81.3% 줄었고 금천구(-69.5%), 동대문구(-65.6%), 도봉구(-63.8%), 노원구(-63.0%) 등 중저가 아파트가 많은 지역의 감소세가 두드러졌다.
남아 있는 전세 매물의 지역별 쏠림도 심하다. 서울 전체 전세 매물의 약 66%가 강남3구에 집중되면서 상대적으로 가격이 낮은 전세 물건을 구하기는 더욱 어려워졌다.
전세 공급이 줄면서 가격도 오르고 있다. KB부동산의 7월 전국주택가격 동향에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 7억458만원으로 지난해 같은 달 6억4944만원보다 8.5% 상승했다. 평균 전셋값이 7억원을 넘어선 것은 처음이다.
이런 가운데 정부가 지난 3일 내놓은 세제개편안이 임대차 공급을 추가로 위축시킬 수 있다는 우려가 나온다. 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 12억원에서 14억원으로 확대되는 반면 비거주 1주택자는 9억원으로 낮아진다. 공정시장가액비율도 현행 60%에서 내년 70%로 높아져 집을 세 놓은 고가 1주택자의 보유 부담이 상대적으로 커진다.
세 부담을 낮추기 위해 집주인이 직접 입주하면 기존 전·월세 물량이 시장에서 빠질 수 있다. 임대를 유지하더라도 늘어난 보유비용이 월세나 반전세 임대료에 반영될 가능성이 있다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "보유기간이 짧은 고가 비거주 1주택자는 절세를 위해 실거주로 전환할 유인이 커졌다"며 "실거주에 대한 세제 혜택이 커진 만큼 집주인의 선택에도 영향을 미칠 수 있다"고 말했다.
김덕례 주택산업연구원 선임연구위원도 "비거주 1주택자가 공급하던 전·월세 주택을 처분하거나 직접 거주하면 임대차 물량이 줄어들 수밖에 없다"며 "세를 계속 주는 집주인은 늘어난 보유세 부담을 임대료에 반영할 가능성이 있다"고 말했다.
이미 진행 중인 '전세의 월세화'가 빨라질 것이란 전망도 나온다. 국토교통부 주택통계에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 52%로 처음 절반을 넘어섰다.
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양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "늘어난 보유세 부담이 월세나 반전세 형태로 일부 전가될 수 있어 종부세 개편이 거래시장보다 임대시장 구조에 더 큰 영향을 미칠 가능성이 있다"고 말했다.
중저가 임대차 시장에 미치는 영향도 변수다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "고가주택보다 세 부담이 상대적으로 작은 20억원 이하 아파트로 수요가 집중될 가능성이 있다"며 "집주인들이 장기거주 공제를 받기 위해 실거주를 선택하면 해당 구간의 아파트 매물뿐 아니라 임대차 매물도 장기간 잠길 수 있다"고 말했다.
