[기자수첩]환율과 부동산

"집 언제 사야 해? 집값 오를까 떨어질까?".

건설부동산부 기자들이 항상 받는 질문이다. 물론 답은 기자들도 모른다. 집값에 영향을 끼치는 변수가 수도 없이 많아서다. 대출금리, 정부정책, 수요와 공급은 물론 정치적 상황까지 큰 변수로 떠올랐다.

각 변수를 단순히 더하고 뺀다고 '결과값'인 집값이 산출되는 게 아니다. 미묘하고 복잡한 집값의 향방, 적합한 매수 타이밍을 맞추기는 사실상 불가능하다. 다만 변수의 변동폭을 줄이며 '오차'를 줄이는 '예측'은 할 수 있다.

최근 치솟는 원·달러 환율을 주시해야 한다. 지난 10월 초 1300원 중반대로 올라선 환율은 이달 초부터는 1400원대를 유지하고 있다. 뚜렷한 상승세, 이달 24일 기준 1459.2원으로 'IMF 이후 최고' 수준을 찍었다. 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관이 최근 "1400원대 환율을 뉴노멀로 봐야한다"고 말한만큼, 변수였던 고환율은 상수로 자리잡고 있다.

부동산 시장은 환율의 직간접적인 영향을 받는 분야 중 하나다. 상대적으로 지역적이고 고정된 자산이지만 환율의 영향을 피할 수 없다. 환율이 상승(원화 약세)하면 외국인의 관점에서 국내 부동산의 상대적인 가격 매력이 높아진다. 외국인 투자자들은 같은 금액의 외화로 더 가치가 높은 한국 부동산 자산을 구매할 수 있게 된다. 이러한 상황은 외국인 투자자의 국내 유입을 촉진하고, 특정 지역의 부동산 가격 상승을 초래할 가능성이 있다. 특히, 상업용 부동산이나 고급 주거용 부동산에 대한 외국인의 관심이 커질 가능성이 높다.

국내 건설업계의 타격은 불가피하다. 원자재 수입 비용 부담이 커지기 때문이다. 철강, 시멘트 등 주요 건설 자재는 대부분 수입에 의존한다. 환율이 오르면 건설 원가가 높아진다. 고환율 상황에서 건설사가 신축 아파트의 집값(분양가)을 올리지 않으면 수익성이 급격히 악화된다.

고분양가 전략이 통하는 곳은 서울과 수도권 주요 지역뿐이다. 지방에서는 분양가가 높으면 계약이 진행되지 않는다. 미분양 물량이 쌓인다. 건설사들은 돈이 안 되면 착공을 줄인다. 집을 안 지으면(공급부족) 집값은 오른다. 그러잖아도 심각했던 지역별 양극화가 더 심해질 수밖에 없다.