국토교통부가 토지거래허가구역 내에서 임대 중인(또는 전세권이 설정된) 주택을 거래할 경우, 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 비거주 1주택을 포함한 '세입자 있는 주택 전체'로 확대한다고 12일 밝혔다.
이에 따라 발표일 현재 체결된 임대차계약상의 최초 계약종료일까지 매수자의 실거주 의무가 유예된다. 다만 늦어도 2028년 5월11일 안에 실거주를 위해 입주해야 한다. 또 토지거래허가 대상 주택 매입 시 매수자에게 실거주 의무가 발생하는 점 등을 감안해 향후 토지거래허가 대상 주택 매입을 위해 주택담보대출을 실행하는 경우에는 전입신고 의무를 적용하지 않는다.
정부는 이번 조치가 의무의 유예인 만큼 갭투자를 허용하는 것이 아니며 무주택 실수요자 중심의 거래 활성화를 위한 것이라고 강조했다. 다음은 주요 Q&A.
-이번 조치에 따라 언제부터 실거주 유예를 적용받을 수 있는지?
▶부동산거래신고법 시행령이 개정돼 공포·시행될 때부터 이번 조치에 따른 실거주 유예가 적용된다. 이르면 5월 말부터 이번 조치에 따른 실거주 유예를 신청해 허가받을 수 있다.
-지난 2월12일 대상인 양도세 중과 유예 종료 다주택자도 이번 조치 대상에 포함되는지? 양도세 중과 유예 기간이 연장되는 것인지?
▶지난 2월12일 양도세 중과 유예 종료 다주택자도 이번 조치 대상에 포함되며 구체적인 실거주 유예 요건도 동일하게 적용된다. 다만 양도세 중과 유예는 5월9일 토지거래허가 신청분까지만으로 한정되며, 5월10일부터는 토지거래허가를 받더라도 양도세는 중과된다.
-1주택자가 발표일 이후 허가신청 전까지 주택을 팔 경우, 이번 실거주 유예 대상에 포함되는지?
▶이번 실거주 유예 대상은 '발표일(12일)부터 계속 무주택을 유지한 자'이며 발표일 이후 주택을 매도해 무주택자로 전환됐더라도 이번 실거주 유예 적용 대상이 아니다.
-무주택 매수자가 정해진 기간 내 매수하지 못하고 입주가 늦어지면 강제할 수단 있는지?
▶ 1차적으로는 토지거래허가제상의 의무를 이행하지 않은것으로 취득가액의 최대 10% 이내에서 이행강제금을 부과할 있다. 부정거래에 대해서는 허가를 취소해 무효화 하는 방안 등을 검토할 수 있다. 거래 무효시 거래대금을 반환해야 하고 귀책사유가 있으니 추가적인 배상책임 발생할 수 있다. 다만 입증이 간단하지 않아 이행강제금이 1차적 수단이 될 것으로 본다.
-매물 출회 효과 등에 대해 시뮬레이션 결과가 있는지?
▶비거주 1주택자에 대한 정부차원의 통계가 없어 정확한 수치는 내기 어렵지만 매물 출회 효과는 있을 것으로 판단한다.