2억 세금, 8억까지 뛸까..."팔아? 말아?" 강남 집주인들 셈법 '복잡'

토지거래허가구역 내 임대차 계약기간이 끝나지 않은 주택을 매수하는 경우 올해 말까지 토지거래허가를 신청하는 경우에 한해 실거주 의무가 유예된다. 정부는 또 토허구역 내 실거주 의무 유예가 사실상의 갭투자 허용이라는 지적과 관련, 새로운 갭투자를 용인하는 것은 아니라고 재차 강조했다.

국토교통부는 토허구역 내에서 임대 중인(또는 전세권이 설정된) 주택을 매도할 경우, 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 비거주 1주택을 포함한 '세입자 있는 주택 전체'로 확대한다고 12일 밝혔다.

다주택자와의 형평성을 고려한 결정이다. 앞서 정부는 다주택자 매물 출회를 유도하기 위해 다주택자가 매도한 주택에 한해 실거주 의무 유예를 적용했다. 원칙상 토허구역 내 주택 매수자는 토지거래허가 이후 4개월 내 입주해 2년간 거주해야 한다.

국토부는 실거주 의무 유예 확대에 대해 "일부 다주택자가 매도한 주택에만 적용되면서 발생한 형평성 문제를 해소하고 임대 중인 주택에 대한 매도 편의를 개선하기 위한 조치"라고 설명했다. 국토부는 이번 조치와 관련한 부동산거래신고법 시행령을 오는 13일부터 입법예고할 예정이다.

이번 조치에 따라 발표일(12일)에 임대 중인 주택이라면 모두 실거주 유예를 받을 수 있다. 유예를 받기 위해서는 연말(12월31일)까지 관할관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 하고 허가 받은 이후에는 4개월 내에 주택을 취득(등기)해야 한다.

갈아타기 목적의 실거주 유예를 방지하고 무주택 실수요자의 기회를 확대하기 위해 실거주 유예를 받을 수 있는 매수자 요건은 '발표일부터 계속 무주택을 유지한 자'로 한정된다.

토지거래허가를 거쳐 실거주 유예를 적용받은 경우, 지난 2월12일 양도세 중과 유예 종료에 따른 보완 조치와 동일하게 발표일 현재 체결된 임대차계약상의 최초 계약종료일까지 유예된다. 늦어도 2028년 5월11일 내로는 실거주를 위해 입주해야 한다.

또 토지거래허가 대상 주택 매입 시 매수자에게 실거주 의무가 발생하는 점 등을 감안, 향후 토지거래허가 대상 주택 매입을 위해 주택담보대출을 실행하는 경우에는 전입신고 의무를 적용하지 않는다.

국토부는 이번 실거주 유예 조치가 발표일 현재 임대 중인 주택에 대해서만 유예해 주는 것이므로 갭투자를 새로 허용해주는 것이 아니라고 강조했다. 실거주 유예를 받더라도 임차기간 종료일에 맞춰서 입주해 2년 간 실거주를 해야 하는 의무는 여전히 적용된다.

정부는 이번 조치가 비거주 1주택자 매물 출회를 유도, 실수요자 중심의 거래를 더욱 활성화할 것으로 내다봤다.

김윤덕 국토부 장관은 "이번 실거주 유예 확대는 갭투자 불허 원칙을 유지하면서 시행되는 것이며 매도자 간 형평성 문제가 해소되는 것은 물론 세입자가 있어 매도를 고민하던 매도자들도 보다 적극적으로 매도에 나설 수 있을 것으로 기대된다"며 "앞으로도 정부는 이와 같이 투기수요는 차단하고 실수요 거래 중심으로 주택시장을 개선해나가는 한편 부동산 시장 안정을 위한 서울·수도권의 주택공급 확대도 차질 없이 이행해 나갈 계획"이라고 말했다.

정부가 토지거래허가구역 내 '세입자 있는 주택' 전반으로 실거주 의무 유예를 확대하면서 꽉 잠긴 부동산 거래시장에 숨통이 트일지 주목된다.

시장의 주된 관심사는 다주택자 양도세 중과 재개 시점을 전후해 시작된 매물 감소세를 다시 되돌릴 수 있을지다. 이번 정부의 실거주 의무 유예 역시 이른바 매물 잠김에 대한 대책 성격이 짙다. 줄어든 다주택자 매물을 비거주 1주택자 매물 출회를 유도해 상쇄한다는 판단이다.

당장 시장에서는 세제와 대출 규제 등 구조적 제약이 여전한 만큼 단기간 내 매물 급증으로 이어지기보다는 점진적인 영향에 그칠 것이라는 분석이 우세하다. 아울러 실거주 규제 강화 흐름 속에서 전·월세 공급이 줄며 임대차 시장 불안을 자극할 수 있다는 우려도 커지고 있다.

국토교통부는 12일 임대 중인 주택 거래 시 적용되는 실거주 의무 유예 대상을 기존 일부 다주택자 매도 물건에서 '세입자 있는 주택 전체'로 확대한다고 밝혔다. 이에 따라 토지거래허가를 받은 매수자는 임대차계약 종료 시점까지 입주를 미룰 수 있게 된다. 다만 갭투자 방지를 위해 유예 적용 대상은 발표일 이후 계속 무주택 상태를 유지한 매수자로 제한되며 임대차 종료 이후에는 2년 실거주 의무는 그대로 유지된다.

비거주 1주택자 규제 강화 움직임에도 시장에서는 매물 출회 효과는 제한적일 것이라는 신중론이 지배적이다. 다주택자 양도소득세 중과가 부활한 데다 대출 규제로 인해 매도 이후 상급지로 갈아타기가 쉽지 않은 구조이기 때문이다. 이에 더해 재건축 단지의 경우 조합원 지위 양도 제한이 존재하고 향후 세제 개편 방향에 대한 불확실성도 남아 있어 매도 시점을 저울질하는 관망 수요가 적지 않은 상황이다. 결국 '팔 수 있는 환경'은 마련됐지만 '지금 팔아야 할 유인'은 충분하지 않다는 해석이 나온다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "서울 보유 비거주 1주택자 수 83만가구를 고려했을 때 잠재적인 매도 물량의 저변이 넓어졌다는 점에서 긍정적이지만 단기간에 매물이 급증하는 것은 제한적일 수 있다"고 내다봤다.

윤지해 부동산R114 랩장은 "실제로 움직일 수 있는 물량은 10만가구 안팎, 이 중에서도 거주 요건과 직접 관련된 물량은 3~4만가구 수준에 그칠 수 있다"고 분석했다. 이어 "결국 계약 종료 시점에 맞춰 순차적으로 시장에 나올 가능성이 크기 때문에 정부가 기대하는 수준의 급격한 매물 증가로 이어지기는 어렵다"고 덧붙였다.

이번 실거주 의무 유예 대상 자체가 광범위한 만큼 추가 매물 등장 가능성 자체는 열려 있다는 평가도 나온다. 윤수민 NH농협금융 부동산전문위원은 "83만가구 중 아파트만 따져도 약 50만가구 수준으로 볼 수 있어 대상이 워낙 크다"며 "갈아타기가 쉽지 않은 시장 환경이 변수지만 일부 추가 매물을 기대해볼 만하다"고 말했다.

임대차 시장에 미치는 영향에 대해서는 우려가 큰 상황이다. 윤 위원은 "실거주 규제를 강화하는 흐름에서는 임대 공급이 줄어들 수밖에 없다"며 "전세는 서울 거주자만의 시장이 아닌 만큼 수요 구조를 고려하면 가격 상승 압력이 이어질 가능성이 높다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "한쪽 규제를 강화하면 다른 쪽이 부풀어오르는 구조"라며 "다주택자 규제, 임대사업자 축소, 장기보유특별공제 축소까지 겹치면 전월세 물량 감소는 불가피하다"고 진단했다. 이어 "이번 조치는 시장 내 매물을 조금이라도 순환시키기 위한 현실적인 보완책이지만 신규 공급 확대와는 거리가 있다"고 평가했다.

정책의 근본적 방향성에 대한 비판도 나온다. 토지거래허가제의 부작용을 보완하기 위한 추가 조치가 반복되며 단기 처방이 이어지고 있다는 것이다. 정책 불확실성이 시장 관망세를 키우는 요인이라는 지적도 나온다.

김효선 KB국민은행 수석전문위원은 "비거주 1주택자 규제가 어떤 방식으로 강화될지 구체화되지 않은 상태에서 단순히 '규제가 나온다'는 이유만으로 매도 결정을 하지는 않는다"며 "실제 세 부담 수준이 명확해져야 움직임이 나타날 것"이라고 말했다. 이어 "현재도 일부 매도 문의는 있지만 영향은 제한적"이라며 "실질적인 매물 출회를 유도하려면 보다 정교한 정책 설계가 필요하다"고 강조했다.

특히 핵심지 시장에서는 '버티기 심리'가 강하다는 분석이다. 김 위원은 "서울 핵심지에서는 '지금 팔면 다시는 못 산다'는 인식이 강하다"며 "이 때문에 매도보다는 보유를 선택하는 경향이 뚜렷하다"고 설명했다. 또한 "실거주 유예가 있더라도 결국 2년 뒤에는 세입자가 퇴거해야 하는 구조이기 때문에 임차인의 주거 불안이 커질 수 있다"며 "전세가격 상승과 월세 전환 가속화 등 임대차 시장 불안이 확대될 가능성이 있다"고 덧붙였다.

정부가 비거주 1주택자의 '세입자 낀 주택' 매도를 허용하면서 서울 강남권과 한강벨트 고가 아파트 보유자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 장기보유특별공제(장특공) 축소 가능성까지 거론되면서 세금이 더 늘어나기 전에 팔아야 하는 건 아닌지 고민이 커지는 분위기다.

국토교통부는 13일 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택 거래 시 적용되는 실거주 의무 유예 대상을 기존 다주택자 매도 물건에서 '세입자 있는 주택 전체'로 확대했다. 이에 따라 비거주 1주택자 역시 세입자가 거주 중인 상태로 매각이 가능해졌다.

시장에서는 이번 조치가 2020~2022년 15억원 초과 아파트 대출 금지 시기 강남권에서 전세를 끼고 매입한 고가 1주택자들의 출구를 일부 열어준 것이라는 해석이 나온다. 다만 정부가 비거주 1주택자 대상 장특공 축소나 보유세 강화 가능성까지 언급하면서 매도 타이밍을 잡기가 한층 어려워졌다.

부동산 세무 전문가들에 따르면 최근 강남권 비거주 1주택 보유자들을 중심으로 향후 세제 변화에 대한 상담 문의가 이어지는 분위기다. 특히 장기보유특별공제 축소나 보유세 강화 가능성이 거론되면서 장기간 보유한 고가 아파트의 세 부담이 얼마나 늘어날지에 대한 문의가 폭발적으로 증가했다.

전문가들은 비거주 1주택자의 경우 다주택자보다 세 부담이 상대적으로 적지만 장특공 축소 폭이나 보유세 강화 수준이 예상보다 커질 경우 분위기가 달라질 수 있다고 내다봤다. 특히 은퇴를 앞두거나 현금흐름 부담이 있는 고령층 사이에서는 세 부담 증가를 계기로 차익 실현이나 다운사이징 매도를 고민하는 사례가 늘어날 가능성이 있다는 분석이다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 시뮬레이션한 결과에 따르면 강남·한강벨트 주요 단지(10년 보유·10년 거주 기준)들은 장기보유특별공제(장특공) 축소 여부에 따라 세 부담 차이가 크게 벌어지는 것으로 나타났다.

송파구 잠실엘스(84㎡)의 경우 양도가액 30억원, 취득가액 8억원 기준 현행 1주택 비과세 체계상 총 세액은 8511만원 수준이다. 하지만 보유 장특공제율을 연 2% 수준으로 축소할 경우 세 부담은 1억9825만원으로 불어난다. 보유 장특공 혜택을 전면 폐지할 경우 총 세액은 3억1771만원까지 뛴다. 세 부담이 지금의 3.7배 수준까지 늘어나는 셈이다.

한강벨트로 분류되는 동작구 흑석한강현대(84㎡) 역시 세금 증가 폭이 컸다. 양도가액 24억5000만원, 취득가액 7억1000만원 기준 현행 1주택 비과세 체계상 총 세액은 약 4960만원 수준이다. 하지만 보유 장특공제율을 연 2% 수준으로 축소할 경우 총 세액은 1억2316만원으로 늘어난다. 보유 장특공 혜택을 아예 폐지할 경우 총 세액은 1억9997만원까지 커진다. 세 부담이 기존의 약 4배 수준으로 확대되는 셈이다.

서초구 반포동 래미안퍼스티지(84㎡)는 양도가액 56억원, 취득가액 16억원 기준 현행 1주택 비과세 체계상 총 세액은 2억4185만원 수준. 이에 비해 보유 장특공제율을 연 2% 수준으로 축소할 경우 총 세액은 5억3168만원으로 늘어난다. 보유 장특공 혜택을 아예 폐지하면 세 부담은 8억3440만원까지 커진다.

우 전문위원은 "강남권처럼 장기 보유에 따른 시세차익이 큰 지역일수록 장특공 축소 여부에 따라 세 부담 변화가 훨씬 민감하게 나타날 수 있다"고 설명했다.

현재는 규제 방향성만 거론되는 단계여서 관망 분위기가 강하지만 향후 장특공 축소 폭이나 보유세 강화 수준이 구체화될 경우 비거주 1주택자들의 매도 움직임도 보다 적극적으로 나타날 수 있다는 전망이 나온다.

반면 실제 매물 출회 효과는 제한적일 것이라는 전망도 여전하다. 서울 핵심지에서는 '팔면 다시 사기 어렵다'는 인식이 강한 데다 대출 규제도 여전하기 때문이다. 일부는 매도 대신 직접 거주를 통해 절세 요건을 맞추거나 전세를 월세로 전환하는 방식으로 대응할 가능성도 거론된다.

국토교통부가 토지거래허가구역 내에서 임대 중인(또는 전세권이 설정된) 주택을 거래할 경우, 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 비거주 1주택을 포함한 '세입자 있는 주택 전체'로 확대한다고 12일 밝혔다.

이에 따라 발표일 현재 체결된 임대차계약상의 최초 계약종료일까지 매수자의 실거주 의무가 유예된다. 다만 늦어도 2028년 5월11일 안에 실거주를 위해 입주해야 한다. 또 토지거래허가 대상 주택 매입 시 매수자에게 실거주 의무가 발생하는 점 등을 감안해 향후 토지거래허가 대상 주택 매입을 위해 주택담보대출을 실행하는 경우에는 전입신고 의무를 적용하지 않는다.

정부는 이번 조치가 의무의 유예인 만큼 갭투자를 허용하는 것이 아니며 무주택 실수요자 중심의 거래 활성화를 위한 것이라고 강조했다. 다음은 주요 Q&A.

-이번 조치에 따라 언제부터 실거주 유예를 적용받을 수 있는지?

▶부동산거래신고법 시행령이 개정돼 공포·시행될 때부터 이번 조치에 따른 실거주 유예가 적용된다. 이르면 5월 말부터 이번 조치에 따른 실거주 유예를 신청해 허가받을 수 있다.

-지난 2월12일 대상인 양도세 중과 유예 종료 다주택자도 이번 조치 대상에 포함되는지? 양도세 중과 유예 기간이 연장되는 것인지?

▶지난 2월12일 양도세 중과 유예 종료 다주택자도 이번 조치 대상에 포함되며 구체적인 실거주 유예 요건도 동일하게 적용된다. 다만 양도세 중과 유예는 5월9일 토지거래허가 신청분까지만으로 한정되며, 5월10일부터는 토지거래허가를 받더라도 양도세는 중과된다.

-1주택자가 발표일 이후 허가신청 전까지 주택을 팔 경우, 이번 실거주 유예 대상에 포함되는지?

▶이번 실거주 유예 대상은 '발표일(12일)부터 계속 무주택을 유지한 자'이며 발표일 이후 주택을 매도해 무주택자로 전환됐더라도 이번 실거주 유예 적용 대상이 아니다.

-무주택 매수자가 정해진 기간 내 매수하지 못하고 입주가 늦어지면 강제할 수단 있는지?

▶ 1차적으로는 토지거래허가제상의 의무를 이행하지 않은것으로 취득가액의 최대 10% 이내에서 이행강제금을 부과할 있다. 부정거래에 대해서는 허가를 취소해 무효화 하는 방안 등을 검토할 수 있다. 거래 무효시 거래대금을 반환해야 하고 귀책사유가 있으니 추가적인 배상책임 발생할 수 있다. 다만 입증이 간단하지 않아 이행강제금이 1차적 수단이 될 것으로 본다.

-매물 출회 효과 등에 대해 시뮬레이션 결과가 있는지?

▶비거주 1주택자에 대한 정부차원의 통계가 없어 정확한 수치는 내기 어렵지만 매물 출회 효과는 있을 것으로 판단한다.