[MT리포트] 2026 하반기 부동산 긴급진단④
# 무주택자 A씨 부부는 요즘 고민의 나날을 보내고 있다. 옛 신혼집이었던 서울 광진구의 B 아파트가 최근 15억6000만원에 거래되며 최고가를 경신한 때문이다. 대출이라도 받아 전세로 살던 신혼집을 매수했어야 했었다는 후회와 함께 "이제라도 집을 사야 하나" 하는 고민이 머릿 속을 어지럽힌다. A씨가 결혼 이후 10년여 간 전세살이를 하는 동안 주변 아파트값은 10억원 가까이 폭등했다. 하지만 지금도 마음 한켠에는 '상투를 잡으면 어떡하나' 하는 불안감과 부동산 세제 개편 등 정부의 집값 안정화 노력에 대한 기대감이 남아 있다.
5일 머니투데이가 부동산 전문가 10명을 대상으로 하반기 시장 전망을 설문조사한 결과 전문가 전원이 무주택자의 주택 매수 여부를 묻는 질문에 '무조건적인 관망'보다는 자금 여력 내에서의 매수를 권했다. 향후 수년간 서울 아파트 입주 물량이 급감하는 데다 전월세 가격 상승세가 지속될 가능성이 높은 만큼 기회비용 측면에서 관망의 실익이 없다고 입을 모았다.
한국부동산원·부동산R114에 따르면 올해 서울 공동주택 입주예정물량은 2만7158가구로 지난해보다 41.8% 감소했다. 내년에는 1만7197가구로 입주 규모가 한층 더 줄어들 전망이다. 2022~2023년 고금리와 공사비 급등, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 여파로 신규 인허가와 착공이 크게 감소한 여파다.
올해 인허가 및 착공 실적을 보면 2~3년 후 공급 전망도 그리 밝지 않다. 국토교통부에 따르면 올 1~5월 서울 아파트 인허가는 1만5398호로 전년 동기 대비 10.6% 감소했고 착공은 6615호로 25.3% 줄었다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "향후 수년간 서울 입주 물량은 가뭄 수준이 될 것"이라며 "청약 가점이 압도적으로 높지 않다면 실거주 목적의 매수를 고려하는 것이 합리적"이라고 말했다.
전셋값 상승세도 매수를 고민하게 만드는 요인으로 꼽았다. 한국부동산원에 따르면 지난해 4월 기준 서울 아파트 1㎡당 매매 중위가격(1301만5000원)은 1년 전보다 0.5% 상승한 데 비해 전세 중위가격(798만2000원)은 9.3% 급등했다. 등록임대사업자를 비롯한 다주택자 규제와 토지거래허가구역 확대 등으로 실거주 전환이 빨라지면서 전세 물량 자체가 줄어든 결과다.
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전문가들은 다주택자를 겨냥한 보유세·양도세 강화가 임대료 상승 압력으로 이어질 수 있다고 전망했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "매도 대신 장기 보유를 선택한 집주인들이 늘어난 세 부담을 전월세 가격에 일부 반영할 가능성이 있다"며 "하반기 전월세 시장은 수급 불안으로 가격 변동성이 더욱 커질 것"이라고 진단했다.
아울러 실거주 목적의 1주택이라면 7월 부동산 세제 개편 이후 시장 흐름을 확인하면서 급매물 중심으로 접근하는 전략을 추천했다. 다만 금리 인상이 예상되는 상황에서 '영끌'식 무리한 매수는 경계해야 한다고 입을 모았다. 김효선 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "지금은 매수 타이밍보다 리스크 관리가 중요한 시점"이라며 "최소 2~3년간의 이자 부담을 감당할 수 있는지 자금 여력을 먼저 점검해야 한다"고 조언했다.
