공사비 4434억원 규모의 서울 서초구 신반포19·25차 통합재건축 사업 시공권을 두고 삼성물산 건설부문과 포스코이앤씨가 본격 수주전에 돌입했다.
이번 수주전은 양사가 2024년 부산 촉진2-1구역 재개발 사업에서 맞붙은 이후 약 2년 만에 다시 마련된 '리턴매치'다. 양사는 금융지원과 한강 조망 특화 설계를 앞세워 조합원 표심 잡기에 나섰다. 특히 최근 대출 규제와 고금리, 지정학적 리스크 등 대내외 변수가 커지면서 금융 지원 조건이 시공사 선정의 주요 변수로 작용할 것이란 전망이 나온다.
삼성물산은 업계 최고 수준인 AA+ 신용등급을 기반으로 한 자금조달 안정성을 강조했다. 구체적으로는 △사업비 한도 없는 최저금리 책임 조달 △이주비 주택담보대출비율(LTV) 100% △HUG 보증수수료 '제로' △대출 없이 입주 시 분담금 100% 납부 △계약 후 30일 내 환급금 100% 지급 등을 제시했다.
안정적인 자금조달을 통해 신속한 사업 진행이 가능하다는 점도 내세웠다. 정성문 삼성물산 강남사업소 프로는 "재건축 사업의 속도는 전적으로 금융조달 능력에 따라 결정된다"며 "자금 문제로 조합 사업이 지연되는 일이 없도록 조합에서 필요할 때 언제든지 무제한으로 사업비를 조달하겠다"고 말했다.
포스코이앤씨는 금융지원금 2억원과 마이너스 금리 등을 담은 '021(제로 투 원)' 금융조건을 제안했다. △동일 평형 입주 시 분담금 제로(0원) △금융지원금 2억원 조기 지원 △사업비 1.8%(CD-1%) 금리 적용 등이 주요 내용이다.
박정용 포스코이앤씨 소장은 "전 세대에 지원하는 금융지원금은 시공사 선정 후 1억원, 내년 사업시행인가를 받으면 1억원 등 총 2억원"이라며 "미래에 가져갈 개발이익 중 일부를 포스코이앤씨가 금융지원금 형태로 앞당겨 지원하는 것으로, 합법적으로 지원되는 영역"이라고 설명했다.
이주비도 오티에르반포, 메이플자이, 아크로리버뷰 등 인근 신축 아파트 전세금 수준으로 보장할 계획이다. 물가인상분을 일정 부분 반영하지 않는 확정공사비와 일반분양 수익을 극대화하는 확정 후분양 조건도 제시했다.
설계 측면에서는 양사 모두 한강 조망 극대화를 핵심 경쟁력으로 내세웠다. 한강으로부터 가까운 쪽에 신반포 25차, 그 뒤에 신반포19차가 각각 위치하는 형태로 사실 신반포19차 아파트는 조합원 전원이 한강 조망을 누리긴 쉽지 않은 입지다. 그럼에도 불구하고 양사가 한강 조망을 강조하는 것은 그만큼 '한강뷰'가 지니는 상징성과 희소성이 크기 때문이다.
삼성물산은 조합원 전원이 한강 조망을 누릴 수 있는 특화 설계를 제안했다. 조합원 수 446명보다 120%가량 많은 총 533세대에서 한강 조망이 가능한 설계로 조합원 전원은 물론 일반분양 87세대까지 한강 조망 프리미엄을 누릴 수 있다는 설명이다. 조합 원안의 7개 동을 6개 동으로 줄이고 동 간 간섭을 최소화한 게 핵심이다.
삼성물산은 아울러 래미안 원베일리, 래미안 리오센트, 반포 리체 등 통합재건축 프로젝트 경험을 바탕으로 제자리 재건축과 독립정산제에 맞춘 설계를 했다는 점도 강조했다. 정성문 삼성물산 프로는 "19차는 19차, 25차는 25차에서 각각 원하는 평형을 선택할 수 있고 다른 단지로 이동할 필요 없이 기존 자리에서 재건축이 가능하도록 설계했다"며 "커뮤니티와 스카이커뮤니티 역시 단지별로 구분해 공사비를 독립정산할 수 있도록 했다"고 말했다.
포스코이앤씨는 길이 250m에 달하는 'ㅁ'자형 스카이브릿지 '그레이트 프레임'과 함께 전체 조합원 수의 120%에 달하는 세대에서 정면 한강 조망이 가능한 평면 설계를 제안했다.
강승협 포스코이앤씨 건축사는 "최근 한강변 하이엔드 단지는 스카이브릿지가 일반화된 만큼 차별화를 위해 'ㅁ'자 형태의 스카이브릿지를 적용했다"며 "높이 100m, 약 28층에 위치한 스카이브릿지에 나무를 심고 산책로를 마련해 600평 규모의 면적을 추가로 창출한 것"이라고 설명했다.
저층부 한강 조망을 위해 필로티 높이는 17m로 계획했다. 동 간 간섭을 최소화한 사선 배치와 상층부로 갈수록 세대를 넓게 배치하는 '트리뷰 타워' 구조도 도입했다. 층고는 3.55m를 적용해 공간감과 개방감을 높였다는 설명이다.
강 건축사는 "저층부에서 한강 조망이 어려운 세대를 상층부로 배치하는 등 위로 갈수록 건물이 커지는 나무 형태로 설계했다"며 "이미 인천 송도 등에서 이 같은 구조를 적용한 아파트를 시공한 경험이 있어 안전성도 검증됐다"고 말했다.
신반포19·25차 통합재건축은 서울 서초구 잠원동 일원 2만6937㎡ 부지에 지하 4층~지상 49층, 7개 동, 614가구 규모의 공동주택과 부대복리시설을 조성하는 사업이다. 공사비는 3.3㎡당 1010만원, 총 4434억여원이다. 조합은 오는 30일 총회를 열고 시공사를 선정할 예정이다.