단독 "실거주 기조와 안 맞아"…정부, '상생임대 특례' 폐지 검토

정부가 올해 말 일몰 예정인 '상생임대주택' 양도소득세 특례를 연장할지를 놓고 내부 검토에 착수했다. 실거주 없이 양도세 혜택을 인정하는 현 제도가 정책 방향과 어긋난다는 이유에서다.

26일 관련 부처에 따르면 정부는 올해 세법개정안 검토 과정에서 상생임대 특례 연장 여부를 함께 들여다보고 있다. 실거주하지 않아도 세제 혜택을 인정하는 상생임대 특례 구조가 다주택자, 비거주 1주택자 등에 대한 과세 강화를 강조하는 정부 정책 기조와 상충하는 측면이 있다는 판단이다.

재정경제부 관계자는 "실거주 방향성과 이 제도가 맞지 않는 측면이 있다는 점을 충분히 인지하고 있다"면서 "일몰 연장 여부를 종합적으로 검토할 계획"이라고 말했다.

실제 정부 안팎에서 임대차2법상 계약갱신청구권과 '5% 상한'이 이미 작동하고 있는 상황에서 상생임대 특례를 별도로 유지할 정책 실익이 크지 않다는 지적이 이어지고 있다. 또 상생임대 특례가 실제 임대 공급 확대보다는 보유세·양도세 절세 수단으로 활용되고 있다는 비판도 제기된다.

또 다른 정부 관계자는 이와 관련, "상생임대주택 제도가 임대료 상승을 억제한다는 본래의 취지보다 다주택자 등의 세제 혜택 수단으로 변질되는 측면이 있다"고 강조했다.

상생임대 제도는 임대인이 기존 임차인 또는 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하면서 임대료 인상률을 직전 계약 대비 5% 이내로 제한할 경우 세제 혜택을 부여하는 제도다. 임대차3법 시행 이후 전월세 가격 급등이 이어지자 임대료 상승 억제를 유도하기 위해 문재인 정부 시절인 2021년 12월 도입됐다.

현행 제도상 상생임대 요건을 충족하면 향후 주택 처분 시 집주인이 실제 거주하지 않았더라도 1가구 1주택 양도세 비과세와 장기보유특별공제(장특공) 거주요건을 인정받을 수 있다.

당초에는 기준시가(공시가격) 9억원 이하 주택만 대상이었고 장특공·비과세 적용을 위한 실거주 요건도 일부만 완화하는 수준이었다. 그러나 윤석열 정부 들어 규제가 완화됐다. 2022년 공시가격 9억원 기준이 폐지됐고 상생임대 요건을 충족하면 실거주하지 않아도 거주 요건을 인정받을 수 있도록 범위를 확대했다. 이후 강남·용산 등 고가주택 보유자들의 절세 수단으로 활용됐다는 평가도 나왔다.

시장에서는 상생임대가 실거주 강화 흐름과 충돌하는 대표적 예외 조항으로 보고 있다. 정부가 비거주 1주택에 대한 규제 강화 가능성을 시사하고 있는 만큼 상생임대 특례 역시 현 정책 기조와 충돌할 수 있다고 분석했다. 한 시중은행 WM 사업부 관계자는 "강남 고가주택 보유자들 사이에서 상생임대 문의가 꾸준히 이어지고 있다"며 "실거주 강화 기조가 이어질 경우 연장 가능성은 높지 않아 보인다"고 말했다.

재정경제부는 통상 5~6월 세법 개편 검토를 거쳐 7월 세법개정안을 발표한다. 정부 관계자는 "상생임대 특례는 시행령 개정 사항으로 연장 여부 역시 올해 세법개정안 논의 과정에서 결정될 전망"이라고 말했다.