평생을 일궈 온 삶의 터전이나 피땀 흘려 모은 토지가 공익사업에 편입된다는 통보를 받았을 때, 토지소유자가 느끼는 상실감과 불안감은 이루 말할 수 없다.
헌법 제23조 제3항은 공공필요에 의한 재산권의 수용 시 '정당한 보상'을 지급해야 한다고 명시하고 있지만, 현실에서 피수용자가 마주하는 첫 보상 안내문의 금액은 늘 기대를 밑돈다. 다행히 토지주가 요건을 갖춘 경우, 보상절차의 첫 단계에서 '토지소유자 추천 감정평가사' 즉 내 편이 되어줄 감정평가사를 통해 보상금을 책정받을 수 있는 제도가 있다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서는 보상액 산정을 사업시행자 추천 1인, 시·도지사 추천 1인, 그리고 토지소유자 추천 1인 이렇게 총 3인의 감정평가사가 평가한 금액을 산술평균하여 결정하도록 규정하고 있다.
만약 소유자가 이 권리를 포기하거나 내 입장에서 나를 도와줄 감정평가사를 추천할 요건을 갖추지 못하거나 동의서 제출기한을 놓쳐 추천하지 못할 경우 보상 평가는 사업시행자와 시·도지사 추천 평가사 2인에 의해서만 진행된다.
토지소유자의 목소리를 대변할 '아군'이 없는 보상 평가의 결과는 아무래도 소유자추천 감정평가사가 함께 보상 평가를 하는 경우에 비해 좋지 않을 것이다. 예를 들어, 사업시행자 추천 평가사가 10억 원, 시·도지사 추천 평가사가 10억 3천만 원으로 평가한 경우 보상금은 2인의 산술평균액인 10억 1천 5백만 원이 될 것이다. 여기에 토지소유자 추천 평가사가 존재해 10억 9천만 원으로 평가할 경우 3인의 산술평균액인 10억 4천만 원이 보상금이 될 것이므로, 토지소유자 추천 평가사의 존재만으로 보상액의 절대값이 상승하는 효과가 있다.
하지만 필자는 토지소유자 추천 평가사의 진정한 역할은 단순히 보상액을 조금 더 올리는 것에 국한한다고 생각하지 않는다. 실제 보상과 관련하여 일일이 나열할 수도 없는 수많은 감정평가의 논리를 애초에 토지주에게 최선의 방향으로 세밀히 설계해두는 것이 핵심역량이다.
이처럼 보상의 첫 단추라 할 수 있는 '1차 감정평가'에서부터 소유자의 입장을 논리적으로 대변하는 베테랑 평가사가 참여하는 것이 토지소유자에게 유리한 것은 두말할 필요가 없다. 따라서 법률에서 특별히 토지소유자의 권익을 보호하기 위한 제도이며, 이때 감정평가 수수료도 사업시행자가 부담하는 좋은 제도를 최대한 활용하는 것을 추천한다.
다만 토지소유자 감정평가사 추천을 위해 다음 요건을 갖추어야 한다. '보상대상 토지면적의 2분의 1 이상'에 해당하는 토지소유자와 '토지소유자 총수의 과반수'라는 동의 요건을 동시에 충족하여 보상계획 열람기간 만료일로부터 30일 이내에 사업시행자에게 서면으로 추천서를 제출해야 한다는 것이다.
현실적인 이유로 토지소유자가 감정평가사 추천의 요건을 갖추지 못해 이 기회를 활용하지 못하는 안타까운 경우도 많다. 만약 토지소유자 감정평가사 추천권 행사가 여의치 않은 상황이라면 개별적으로 내 토지, 건물의 특성 및 토지소유자가 준비하면 좋을 것, 유리 또는 불리하게 적용될 내용, 자료 등에 대하여 보상 전문 감정평가사에게 상담을 받는 등 보상에 대비하고, 체계적으로 면밀히 준비할 것을 추천한다. /글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사·행정사