서울 주택 시장의 최대 화두는 단연 공급 부족과 정비사업이다. 그중에서도 서울시의 주택공급 역점 사업인 '모아타운(소규모주택정비관리지역)'은 빌라·다세대 주택 밀집 지역의 지형도를 빠르게 바꾸어 가고 있다.
대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지 소유자들에게 모아타운은 신축 아파트를 가질 수 있는 기회의 창이 된다는 평가를 받기도 한다. 또한 전통적인 재개발, 재건축사업에 비해 신속하게 진행된다는 점도 장점이다.
그러나 모든 사업에는 빛과 그림자가 공존한다. 지정 단계의 환호가 지나가고 본격적인 사업 궤도에 오르면, 소유자들은 본인의 의사와 상관없이 거대한 법적·행정적 절차에 직면하게 된다. 이때 '내 자산의 가치'가 얼마인가라는 부분에서 가장 치열한 갈등이 발생한다.
노이즈에 묻히기 쉬운 내 집의 '진짜 가치'
모아타운 사업지 내의 부동산 소유자는 크게 두 부류로 나뉜다. 조합원으로서 분양을 신청하려는 경우와 예상외로 치솟은 공사비 부담이나 개인적 사정으로 사업에 반대하며 청산(매도청구)을 원하는 경우이다.
문제는 어느 쪽을 선택하든 소유자는 수동적으로 자산 가치를 산정 받아야 한다는 것이다. 조합원 분양신청을 위한 종전자산평가나 반대파를 대상으로 한 매도청구소송에서의 가치 평가는, 사업 시행 주체가 주도하거나 법원이 지정한 감정인의 평가액에 의해 결정되기 때문이다.
간혹 사업 전후로 이주 부담, 금융 압박, 조합 내 갈등 등으로 인해 지역 내에 일시적으로 저가 급매물이 나오는 경우가 있는데 이러한 시장의 일시적 '노이즈(Noise)'나 급매가 수준이 내 재산 가치를 흔드는 경우 소유자는 꼼짝없이 자산 손실을 입게 된다.
감정평가는 내 부동산 시가의 '전략적 증명'이다
정비사업의 소용돌이 속에서 사유재산을 지키는 핵심 열쇠는 바로 적극적인 '시가(市價)증명'에 있다.
부동산 가격은 결코 하나의 절댓값으로 고정되어 있지 않을뿐더러 평가의 목적, 기준 시점, 그리고 법적·경제적 조건에 따라 가치는 다원화된다. 따라서 특정 시점에 있어서 감정평가를 통해 시가증명을 해두는 것이 장기적으로 도움이 되는 경우가 많다.
정비사업의 과정에서 결정되는 부동산 가격은 감정적인 협상이 아니다. 내 부동산에 대하여 설득력 있는 객관적인 시가를 어떻게 입증하느냐가 본질인 경우가 많다. 소유자가 아무리 "내 집의 가치는 얼마다"라고 구두로 주장해 봐야 냉정한 법적 절차 앞에서는 무력할 뿐이다.
따라서 늦기 전에 내 재산의 객관적인 상황을 파악하고 내 부동산의 개별적인 특성과 독자적인 가치 요인이 잘 반영이 되도록 감정평가 전문가의 자문을 받는 것을 추천한다.
단순한 시세나 호가 위주의 주장은 힘이 없고, 국지적 시장 상황을 설명하는 정교한 언어와 객관적인 데이터로 무장한 감정평가의 논리만이 내 재산의 '제값'을 지켜낼 수 있기 때문이다.
격변하는 정비사업의 흐름 속에서 정당한 내 몫을 지키고 안전하게 자산을 관리하는 영리한 생존 전략은 바로 지금, 전문가와 함께하는 철저한 시가증명에서 시작된다./글 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사·행정사