조합원이면 모두 새 아파트를 받을까
조합원이 되었다고 모두 새 아파트를 받는 것은 아니다. 많은 사람들이 조합원과 분양권을 같은 의미로 생각한다. 언론 기사에서도 두 용어가 혼용되는 경우가 적지 않다. 그러나 두 개념은 일치하지 않는다. 조합원은 사업에 참여할 수 있는 사람의 지위이고, 분양권은 새로 지어질 건축물을 공급받을 수 있는 권리다. 비슷해 보이지만 둘은 전혀 다른 법률적 개념이다.
조합원이 되었다고 모두 분양권을 받는 것은 아니다
법은 조합원과 분양권을 각각 다른 기준으로 판단한다. 조합원의 지위와 분양자격, 분양대상 여부는 서로 다른 법적 요건에 따라 결정된다. 권리가액이 일정 기준에 미치지 못하는 경우도 있고, 현금청산 사유가 발생하는 경우도 있다. 사업 진행 과정에서 여러 법적 요건을 충족하지 못하면 조합원의 지위를 가지고 있으면서도 기대했던 결과를 얻지 못할 수 있다. 결국 조합원과 분양권은 서로 연결되어 있지만 동일한 개념은 아니다.
법은 사람보다 절차를 먼저 본다
재개발은 사람의 사정을 기준으로 움직이지 않는다. 법은 절차를 기준으로 움직인다. 누가 먼저 그 지역에 살았는지, 얼마나 오랫동안 그 건물을 보유했는지보다 법이 정한 기준일과 절차가 우선한다. 그래서 같은 건물을 가진 사람도 조합원이 될 수 있고, 분양권을 받을 수도 있으며, 반대로 현금청산 대상자가 될 수도 있다. 실무에서는 이 차이를 뒤늦게 알게 되는 경우가 적지 않다. 상담을 하면서 가장 안타까운 순간은 권리를 잃은 사실보다, 처음부터 잘못 이해하고 있었다는 사실을 알게 되는 순간이다.
권리는 이름이 아니라 요건에서 나온다
법률은 이름보다 요건을 본다. '조합원'이라는 명칭보다 법이 요구하는 요건을 충족했는지가 중요하다. 도시정비법과 정관, 관리처분계획은 각각 다른 단계에서 서로 다른 권리를 부여한다. 따라서 재개발에서는 단순히 "조합원입니다."라는 말만으로는 모든 것이 설명되지 않는다. 어느 단계의 조합원인지, 어떤 권리를 가지고 있는지, 어떤 제한을 받는지를 함께 살펴야 비로소 자신의 법적 위치를 알 수 있다.
권리는 단어가 아니라 절차 속에서 완성된다
재개발에서는 비슷한 말이 서로 다른 결과를 만든다. 조합원과 분양권은 같은 말이 아니다. 절차도 다르고, 법적 의미도 다르며, 권리의 내용도 다르다. 그래서 도시정비사업에서 가장 위험한 것은 법을 모르는 것이 아니라 비슷한 개념을 같은 의미로 이해하는 것이다. 도시는 새로운 건물로 완성된다. 그러나 권리는 이름이 아니라 요건이 만든다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 부동산, 재개발·재건축 전문변호사)