"상가 투자, 판교를 주목하라"

상가는 임대수익뿐 아니라 향후 시세차익까지 노릴 수 있어 투자자들이 관심을 많이 갖는 물건이다. 특히 최근에는 금리가 하락하고 투자할 곳이 줄어들면서 임대수익에 눈을 돌리는 투자자들이 늘어났다.

상가시장에서는 지역적으로 내년 상반기까지 판교신도시만한 곳이 없다. 지금까지 판교에서 상가분양이 꽤 있었지만 판교 전체 상가물량의 5% 정도만 나온 상황이다.

하반기 쏟아질 물량 및 사업진행이 더뎌서 못나온 것 등 내년 상반기까지 상당한 규모의 상가들이 분양을 대기하고 있다.

따라서 당분간 판교만큼 큰 시장이 없을 것이므로 판교를 주목할 필요가 있다.

서울 내에서는 9호선 인근 지역의 상권을 주목할 필요가 있다. 그 중에서도 개발가치가 가장 높은 곳은 반포 및 교보타워네거리 등이다. 인근의 상가 네곳 등에서 개발을 앞두고 있다.

다만 강남지역이다 보니 내정가격이 만만치 않다. 1층을 기준으로 3.3㎡당 1억~1억5000만원 정도 할 것이라는 얘기가 나오고 있다.

시장에서 받아들일지는 지켜봐야 하겠지만 잠정적 예비가격이 이 정도 선에서 거론되고 있어 개인투자자들이 접근하기엔 만만치 않을 수 있다.

◆3억원 정도 자금이면 투자해볼 만

우선 1억원에서 3억원 정도의 여유 자금이 있다면 현실적으로 투자가 가능하다.

1억원 미만으로 직접 실물에 투자하는 것은 권하고 싶지 않다. 수천만원으로 투자할 수 있는 곳은 테마쇼핑몰 정도인데 이 경우 손해를 보는 경우가 많기 때문이다.

3억원 정도의 자금이 있다면 5억원 정도의 상가에 도전해볼 수 있다. 임대보증금 및 대출 등을 활용할 수 있다. 이 정도면 1층 상가까지 노릴 수 있다.

만약 1억~3억원 정도의 자금력이라면 단지내상가의 2층에 투자할 수 있다. 임대를 끼거나 대출을 받거나 해야 한다. 3억원 미만에서는 1층 접근이 어렵다.

근린상가는 상층부밖에 여력이 없다. 3.3㎡당 800만원인 경우 100㎡ 정도의 상가를 매입하려면 2억4000만원 정도가 필요하다. 이 정도 가격대는 수도권 외곽 택지개발지구의 플라자상가 등이 가능하다.

단지규모가 작은 주공아파트 등을 노리는 것도 방법이다.

◆기대수익률을 낮춰라

경기가 좋을 때에는 투자자들은 실투자금 대비 8~10%의 수익률을 기대한다. 경기가 나쁜 지금도 강남지역에서는 6%, 수도권 택지지구에서도 8%는 바라고 있다.

그러나 실제 시장의 체력은 5~6%의 수익률 정도에서 머물고 있다.

따라서 목표기대수익률을 낮춰 잡는 것이 현명하다. 기대치가 높으면 무리한 대출을 끌어다 쓰거나 임차인을 구하는 데 어려움을 겪다가 시장에 충격이 오면 가장 먼저 무너질 수 있다.

무엇보다 실세금리보다 2%포인트만 상회하면 마지노선은 통과한 것으로 보는 것이 좋다.