"3000만원 투자로 월세 50만원" 오피스텔의 비밀

# 퇴직을 앞둔 50대 남성 A씨는 은퇴 후 수입을 위해 지난해초 일산 탄현에 위치한 전용면적 20㎡의 오피스텔 3채를 분양 받았다. 분양업체에서는 1채당 3000만원 투자로 월 50만원 수익을 1년 동안 보장한다고 광고했다. 분양가는 1채당 1억원이었지만 오피스텔을 담보로 분양가의 60%에 해당하는 6000만원을 연이율 3.4%로 대출받았다.

세입자로부터 1채당 1000만원의 보증금을 받아 실투자금은 업체의 광고대로 1채당 3000만원 정도였다. 처음 1년은 휘파람 부는 나날의 연속이었다. A씨는 매달 분양업체로부터 3채에 대해 150만원을 꼬박꼬박 입금 받았다. 이자로 51만원을 내고도 약 100만원씩 남았다.

악몽은 계약 1년 후부터 시작됐다. 1년 뒤 세입자는 이사를 갔고 분양업체가 보장한 기간도 종료됐다. A씨는 매달 대출이자 51만원에 관리비 18만원까지 총 69만원씩을 앉아서 손해보고 있다.

A씨는 "세입자가 구해지지 않아 계속 손해를 입고 있다"며 "1년 사이 1억원이던 오피스텔 매매 시세도 15% 넘게 떨어져 이도저도 못하고 있는 상황"이라고 토로했다.

◇ 연 10%대 수익보장?···알고 보니

저금리 시대를 맞아 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다. 특히 도시형생활주택과 오피스텔은 30~40대 직장인들 사이에서 '제2의 월급'이라는 로망으로 자리 잡고 있다.

그러나 전문가들은 탐스러워 보이는 투자 상품일수록 신중을 기해야 한다고 조언하고 있다.

이영진 고든디파트너스 대표는 "수익형 부동산 붐이 일며 공급과잉으로 분양이 잘 되지 않자 분양업체들이 각종 미끼 상품으로 수요자들을 유혹하고 있다"며 "조삼모사식의 '할인 판매'에 불과하거나 기준이 애매해 자칫 보장도 받지 못한 채 손해를 볼 수 있는 만큼 꼼꼼히 살펴본 후 투자해야한다"고 지적했다.

이 대표는 "초보 투자자나 과거 부동산으로 수익을 조금 올려 본 사람들이 미끼 상품에 투자했다 손해를 보는 경우가 많다"며 "수익률이 연 10%가 넘는 좋은 투자 건을 왜 굳이 돈 들여 광고하는지 생각해봐야한다"고 말했다.

◇ "성공하려면 잘 아는 곳에 투자해야"

그러나 '수익형 부동산'은 투자의 기본 원칙만 지킨다면 여전히 좋은 투자처라는 게 전문가들의 의견이다.

이 대표는 "투자 전 꼼꼼히 챙겨만 본다면 은행 금리보다 더 많은 이득을 볼 수 있는 투자처"라며 "정부가 임대사업자 양성을 위해 각종 규제 완화와 세금 혜택을 부여하고 있어 투자의 적기가 아닌가 싶다"고 말했다.

지난해 서울 구로동의 오피스텔을 매입한 30대 여성 B씨가 성공적인 사례다.

B씨가 매입한 오피스텔은 지하철 2호선 구로디지털단지역에서 5분 거리에 위치한 전용면적 20㎡의 오피스텔이다. 당시 매매가 1억700만원에 취득세 4.2%, 중개수수료 60만원, 도배비 50만원 등 총 1억1200만원 가량에 해당 오피스텔을 매입했다.

총 비용의 50%가 조금 넘는 6000만원을 대출받았고 1년이 지난 지금까지 보증금 1000만원에 매달 월세 50만원을 받아 대출 이자를 빼고 월 29만원의 수익을 올리고 있다. 연 수익률은 8%대다.

B씨는 "역세권이어서 그런지 세입자가 나가더라도 바로 새로운 세입자가 구해졌다"며 "처음에는 겁이 났지만, 충분히 공부하고 전문가의 조언을 구하면 충분히 도전해볼 만한 투자인 것 같다"고 말했다.

이 대표는 "수익형 부동산의 경우 위치가 중요해 시세와 주변 환경, 분위기 등을 잘 아는 곳에 투자해야 실패 가능성이 낮다"며 "또 부동산 투자 시 해당 부동산 가격의 50%를 훨씬 넘는 금액을 대출 받는 것은 위험할 수 있다"고 조언했다.

이 대표는 "초보자의 경우 전문가 조언을 통해 투자 전 다시 한 번 내용 점검을 받는 것을 추천한다"고 말했다.