"대출 안 나온대" 13억 아파트는 넘사벽...대신 몰리는 이곳 가격 '쑥'

서울 아파트값의 상승으로 주거 수요가 오피스텔 시장으로 옮겨가면서 서울 오피스텔 가격이 오름세를 이어가고 있다. 특히 아파트 대출 규제를 피해 선택되는 대형 오피스텔, 이른바 '아파텔'이 시장 상승을 주도하며 아파트 대체재로 주목을 받고 있다는 분석이다.

8일 KB부동산의 1월 오피스텔 통계에 따르면 서울 오피스텔 매매가격은 지난해 12월 대비 0.04% 상승했다. 상승 폭은 전월보다 줄었지만, 가격은 12개월 연속 상승 흐름을 유지하고 있다.

면적별로는 중대형 이상 오피스텔의 강세가 두드러졌다. 전용면적 85㎡를 초과하는 대형 오피스텔의 매매가격은 한 달 새 0.48% 오르며 가장 높은 상승률을 기록했다. 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 중대형 오피스텔도 0.27% 상승했다. 중형(-0.02%), 소형(-0.03%), 초소형(-0.21%) 오피스텔은 하락해 대비를 보였다.

이 같은 흐름 속에 대형 오피스텔 평균 매매가격은 1년 새 8.42% 상승해 13억4329만원을 기록했다. 이는 1년 전보다 1억432만원 오른 수준으로, 서울 전체 오피스텔 평균 상승률의 약 2.6배에 달한다. 중대형 오피스텔 매매가도 평균 6억7112만원으로 2.59% 상승했다.

서울 오피스텔 시장은 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 '6·27 대출 규제' 이후 상승세에 탄력이 붙었다는 분석이 나온다. 여기에 10·15 대책이 시행되면서 규제지역으로 묶인 서울 아파트는 가격에 따라 주담대 한도가 차등 적용되고, 주택담보인정비율(LTV)도 70%에서 40%로 낮아지는 등 아파트 진입 문턱이 한층 높아졌다.

반면 오피스텔은 주택법상 '준주택'으로 분류돼 이러한 규제 적용에서 제외된다. 아파트보다 높은 최대 70%의 LTV가 허용되고 실거주 의무나 자금조달계획서 제출 등 각종 규제도 상대적으로 느슨하다. 이로 인해 아파트 규제를 부담스러워한 수요가 오피스텔로 이동하면서 대체재로 주목받고 있다는 분석이다.

특히 학군 접근성이 좋거나 교통 여건이 우수한 지역을 중심으로 실거주 목적의 관심도 늘고 있다. 실제로 마포·서대문·은평구가 포함된 서울 서북권의 1월 오피스텔 매매가격은 한 달 새 0.11% 상승하며 서울 평균(0.04%)을 웃돌았다.

다만 전문가들은 오피스텔은 재건축이나 리모델링이 어려워 신중한 접근이 필요하다고 지적한다. 부동산 업계 전문가는 "아파트 공급 물량이 줄고 규제가 늘면서 오피스텔 시장이 회복하는 흐름을 보이고 있지만, 오피스텔은 상업지역이나 준주거지역에 위치한 경우가 많아 용적률 한계에 달한 곳이 많다"며 "단기 차익보다는 실거주 편의성과 입지 중심으로 접근해야 한다"고 말했다.