2022년 하반기 이후 주택경기 침체가 이어지면서 건설업 경영상황이 악화하는 가운데 미분양과 미입주 리스크가 동시에 확대되고 있다. 정부가 지방 준공 후 미분양 주택 매입 등 대책을 추진하고 있지만 효과는 제한적이라는 평가다. 공급 정책 역시 민간 정비사업 지원보다 공공주도 공급에 치중되면서 건설업에 미치는 부담이 커지고 있다는 지적이 나온다.
12일 건설업계에 따르면 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 최근 지방 준공 후 미분양 아파트 3차 매입공고를 내고 5000가구 규모 매입에 나섰다. 매입 대상 확대와 부분 매입 도입, 접수기간 연장 등 제도 개선도 병행해 사업자 부담을 완화한다는 방침이다.
정부는 지방 미분양 리스크 해소를 위해 LH를 통한 매입 정책을 이어가고 있지만 최근 지방 미분양이 다시 증가 흐름을 보이면서 시장 우려는 오히려 커지는 모습이다.
국토교통부가 발표한 2월 주택통계에 따르면 2월말 기준 전국 미분양 주택은 6만6208가구로 전월(6만6576가구) 대비 0.6% 감소했다. 그러나 준공 후 미분양은 3만1307가구로 전월(2만9555가구) 대비 5.9% 증가했다. 이 중 비수도권 물량이 2만7015가구로 전체의 86.3%를 차지하며 지방 집중 현상이 뚜렷하게 나타났다.
지방 주택 미분양과 함께 오피스텔·생활숙박시설·지식산업센터 등 분양형 비주택의 미입주 리스크도 건설경기 악화의 핵심 요인으로 지목된다. 한국신용평가는 지난 7일 보고서를 통해 착공 절벽과 미분양·미입주 리스크가 건설산업 전반을 압박하고 있다고 분석했다.
보고서에 따르면 지난해 건설사 매출은 2022년 이후 감소한 주택 착공 물량 영향이 반영되며 하락세로 전환됐다. 여기에 미분양과 미입주 확대가 맞물리며 업황 둔화를 심화시키고 있다. 특히 1년 이상 회수 지연에도 대손 처리되지 않은 매출채권 5조6000억원이 잠재 리스크로 지목됐다.
국토부는 미분양 매입 외에도 주택도시보증공사(HUG)의 안심환매 사업 공정률 기준 완화 등을 검토하며 추가 대응에 나서고 있다. 다만 업계에서는 이러한 정책이 시장 구조를 바꾸기에는 역부족이라는 평가가 적지 않다.
한국신용평가는 "고분양가 기조와 제한적인 수요 기반을 고려하면 세제 완화만으로는 주택 구매 유인을 끌어올리는 데 한계가 있다"며 "LH 매입 확대나 CR리츠(기업구조조정리츠) 활성화 역시 누적 미분양 규모 대비 효과가 제한적"이라고 분석했다.
여기에 공공주택 중심 공급 정책과 금융 규제 강화 기조도 건설업에 부담 요인으로 작용하고 있다. 민간 정비사업에 대한 정책 지원은 상대적으로 부족한 반면, 10·15 대책에 따른 금융 규제는 사업 추진을 제약하는 요소로 꼽힌다.
보고서는 "공급 정책의 실행 시점과 정비사업 지연 등을 감안하면 수도권 핵심지역의 구조적 수급 불균형을 단기간 내 해소하기는 어려울 것"이라며 "건설산업 전반에도 부정적 영향이 지속될 가능성이 크다"고 지적했다.