[챗집피티]"50억 간다" 엘리트 이후는 '여기'…차기 잠실 대장주

서울 송파구 잠실동 일대의 마지막 대규모 재건축 사업인 잠실주공5단지가 장기 표류를 끝내고 본궤도에 진입했다. 1978년 준공 이후 약 반세기가 지난 유지돼온 이 단지는 한강변 입지와 대규모 부지라는 희소성을 바탕으로 강남권 재건축 시장의 핵심 축으로 평가받아왔다. 최근 통합심의를 통과하면서 사업시행인가를 앞둔 단계에 들어서며 향후 서울 동남권 주거 지형을 재편할 핵심 프로젝트로 주목받고 있다. 특히 잠실역과 한강을 동시에 끼고 있는 입지적 강점을 앞세워 '강남 동부권의 대장주 후보'로 떠오르는 모습이다.

잠실주공5단지는 30개 동, 3930가구 규모로 대한주택공사가 공급한 초기 대규모 주거단지다. 2000년대 중반 인근 주공 1~4단지가 이른바 엘리트(엘스·리센츠·트리지움)로 재건축된 이후 유일하게 이전 모습 그대로 남아 있었던 만큼 잠실 재건축의 대미를 장식한다는 상징성이 크다.

잠실주공 5단지의 재건축 논의는 1990년대 중반 시작됐지만 이후 과정은 순탄치 않았다. 서울시의 층수 규제와 한강변 경관 관리 정책, 공공기여 확대 요구 등이 맞물리면서 사업은 장기간 지연됐다.

특히 2010년대 후반에는 '35층 규제'와 초고층 개발 요구가 정면 충돌하면서 재건축계획 수립 자체가 쉽지 않았다. 한강변 경관 규제와 사업성 확보 사이에서 수년을 표류했다. 여기에 조합 내부에서 설계 방향과 분담금 문제를 둘러싼 이견이 이어지며 사업 속도를 반감시켰다.

잠실주공 5단지를 둘러싼 갈등은 최근 점진적으로 해소되는 흐름이다. 서울시가 스카이라인 정책을 유연하게 적용하면서 초고층 개발이 가능해졌고 조합 역시 공공기여 확대를 일부 수용하는 방식으로 절충점을 찾았다.

2013년 조합설립인가 이후 장기간 지연됐던 사업은 지난해 6월 서울시 통합심의를 통과하며 반환점을 돌았고 같은 해 말 사업시행인가 신청까지 완료했다. 향후 관리처분인가와 이주, 철거를 거쳐 일반분양과 착공으로 이어질 예정이다. 업계에서는 이르면 2028년 전후 이주가 시작되고 2030년대 초 입주가 가능할 것으로 보고 있다.

잠실주공5단지는 초고층 복합단지로 탈바꿈하는 방향이 확정됐다. 주거 기능뿐 아니라 상업·업무시설이 결합된 복합개발 형태로 추진되며 한강과 잠실역을 연결하는 보행·녹지축 역할도 담당하게 된다.

잠실5단지는 총 6387가구 규모의 공동주택 33개 동과 판매·업무·문화시설 등을 복합화한 랜드마크 2개동 등으로 재건축될 계획이다. 공동주택이 공급되는 A-1 획지에는 건폐율 12.96%와 용적률 299.99%가, A-2 획지에는 49.49%와 용적률 399.99%가 각각 적용된다. 층수는 지하4~지상65층으로 정해졌다.

또 신혼부부를 위한 미리내집 393가구, 주거취약계층의 주거안정과 주거상향을 위한 장기전세주택 392가구 등 공공임대주택 총 785가구가 들어선다. 단지 중심부에는 잠실역과 중앙광장, 한강 수변을 잇는 대규모 녹지 통경축이 조성되고 실내 어린이놀이터와 돌봄센터, 작은도서관, 스마트카페 등 지역 주민이 함께 이용하는 개방형 커뮤니티 시설도 마련된다.

시공은 삼성물산·GS건설·HDC현대산업개발 컨소시엄이 맡는다.

잠실주공5단지 재건축은 단지 자체의 대형화뿐 아니라 인근 재건축 사업과의 연계 효과 측면에서도 주목된다. 단지 인근의 잠실우성, 장미아파트 등 주요 노후 단지들이 순차적으로 정비사업을 추진하면서 일대가 수만 가구 규모의 초대형 주거벨트로 재편될 가능성이 커지고 있다. 이들 단지가 동시다발적으로 사업을 진행할 경우 생활 인프라 확충, 상권 활성화, 도시경관 개선 등에서 다양한 시너지 효과가 기대된다.

연쇄 정비사업은 잠실 일대의 주거 선호도를 한층 끌어올리는 요인으로 작용할 전망이다. 특히 기존 '엘리트'로 대표되던 잠실 아파트 시장이 최근 입주한 잠실 래미안 아이파크(2678가구)와 잠실 르엘(1865가구) 등 재건축 신축 단지 중심으로 재편되면서 강남 동부권 내 위상 변화도 예상된다.

시세는 재건축 기대감이 이미 상당 부분 반영됐다. 전용 82㎡는 지난해 12월 46억2500만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난 4월까지 같은 평형은 43억~45억원 대에 거래됐다. 전용 76㎡ 역시 지난 2월 42억4700만원에 거래되며 신고가를 찍었다. 지난해 6월 통합심의 통과와 함께 40억원대를 넘어서 실거주 가치보다 미래 개발 가치가 가격을 주도하는 전형적인 재건축 프리미엄 사례로 평가된다.

입지 경쟁력은 이미 검증된 수준이다. 잠실역(2·8호선) 도보권에 위치해 강남과 도심 접근성이 뛰어나고 롯데월드타워와 백화점, 마트 등 대형 상업시설, 잠실종합운동장, 한강공원 등 생활 인프라가 집중돼 있다. 학군 역시 송파구 내에서 가장 안정적이라는 평가를 받는다.

다만 사업성 측면에서는 변수가 적지 않다. 최근 공사비 상승세가 가파른 가운데 초고층 구조 적용은 추가 비용 부담으로 이어질 수 있다. 아울러 조합원 분담금 증가도 불가피하다. 여기에 공공기여 확대와 금융비용 부담까지 더해지면서 사업성은 비용 관리에 크게 좌우될 전망이다. 한 정비사업 전문가는 "분담금 문제는 조합 내 갈등 재점화 가능성이 있는 만큼 사업 추진 과정에서 가장 민감한 요소가 될 수 있다"고 지적했다.