[챗집피티] 원룸빌라 22억에 사도 싸다?…한남뉴타운 국평 얼마 되길래

한남뉴타운은 강북 고급 주거지의 새로운 아이콘이 될 전망이다. 한남더힐을 비롯한 일대 초고가 아파트들은 이미 기록적인 가격 행진을 이어가고 있다. 한남뉴타운은 이 바통을 이어받아 강북 재개발 주거단지의 새로운 가격 기준을 형성할 것으로 관심을 모은다.

한남뉴타운의 사업 전략은 '고밀 개발'보다는 '고급화'가 핵심이다. 동일 면적 대비 세대 수 확대보다는 고가 분양을 통한 수익 구조가 중심이 되는 형태다.

한남뉴타운의 사업성은 서울 재개발 사업지 중에서도 상위권으로 평가된다. 한강변 입지와 남산 조망, 용산 개발 수혜가 결합되면서 고급 주거지로의 포지셔닝이 가능하다. 이는 일반 재개발 대비 높은 분양가 책정이 가능하다는 의미로 조합원 수익성 확보에 유리한 구조다.

한남동 일대는 한남더힐, 나인원한남, 유엔빌리지 등을 중심으로 국내 최고 수준의 고급 주거 이미지가 이미 구축된 지역이다. 저밀도 설계와 대형 평형, 철저한 프라이버시를 기반으로 형성된 이들 단지는 자산가 수요를 흡수하며 '강북 최고가 주거지'라는 상징성을 확보했다.

이는 압구정·반포 등 강남권에서 나타난 대단지 기반 고급 주거지 형성과 유사한 구조로 한남동 역시 뉴타운 완성 이후에는 강남과 동일한 시장 메커니즘을 갖춘 고급 주거지로 재편될 가능성이 높다.

용적률 측면에서는 구역별 차이는 있으나 대체로 200% 내외 수준에서 논의가 진행되고 있다. 일부 구역은 한강변 경관 규제 및 층수 제한 영향으로 물리적 밀도 확대에는 제약이 존재한다.

다만 교육 환경은 한남뉴타운의 상대적 약점으로 평가된다. 강남·목동과 같은 전통적인 명문 학군이 형성된 지역은 아니며 학원가 밀집도 역시 제한적이다. 최근 고급 주거지 수요의 특성상 교육 요건은 '대체 가능한 변수'로 작용하는 경향이 강하다. 실제로 한남동 일대는 외국인 학교 및 국제 교육 환경 접근성이 비교적 우수한 편이며 차량 이동을 전제로 강남권 학원가 이용도 가능하다.

시장 가격은 개발 기대감을 이미 상당 부분 반영한 상태다. 한남뉴타운은 기존 형성된 최고급 주거지 위에 확장되는 사업인만큼 인근 시세와 비교된다.

일대 아파트 시세를 대표하는 단지는 한남더힐이다. 한남더힐은 한강변 주거시장의 또다른 기준점으로 기능하고 있다. 전용 59㎡이 38억7500만에 거래되며 신고가를 찍었고 전용 243㎡는 190억원을 상회하는 초고가 거래를 기록했다. 해당 평형은 전세가가 80억원에 이른다.

한남뉴타운의 입주권 및 일대 빌라 가격은 사업 단계에 따라 차이가 있지만 수십억원대을 호가하는 경우가 많다. 향후 정비사업을 통해 신축 아파트로 전환될 경우 국민평형 가격이 40억~80억원대에 형성될 가능성이 높은 만큼 여전히 상당한 수요가 몰리는 모습이다. 한남뉴타운 아파트들은 초고가 시장을 호령하는 한남더힐보다는 낮지만 기존 구축 아파트보다는 높은 가격대에 거래되며 이른바 '중간 고급시장'을 형성할 전망이다.

각 구역별 차이는 있지만 10억~11억원 안팎의 프리미엄이 붙으며 가격을 밀어올리고 있다. 특히 3구역의 프리미엄 상승 속도가 두드러진다. 한남뉴타운 1구역 내 전용 49㎡ 소형 원룸빌라가 22억원대에, 한남2구역내 대지면적 70㎡ 단독주택이 28억원에 각각 거래됐다. 해당 주택은 전용 84㎡ 입주권을 받을 수 있을 것으로 예상된다.

다만 거래는 제한적이다. 매물 자체가 부족한 상황에서 매도자들이 가격 상승 기대를 반영해 호가를 높게 유지하면서 실거래는 드문 '호가 중심 시장'이 형성돼 있다.

이는 전형적인 초기 재개발 고가 시장의 특징으로 사업 확정성이 높아질수록 가격은 추가 상승 압력을 받을 가능성이 크다. 초고가 주택 시장은 일반 시장과 분리된 수요층을 기반으로 한다는 점에서 하방 리스크는 제한적이라는 분석도 나온다.