국토교통부가 경기 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정하고 토지거래허가구역으로 묶은 배경으로 갭투자와 외지인 거래, 차입 비중 등을 종합적으로 고려했다고 밝혔다. 지정된 3개 지역의 차입 비중은 30%를 웃돌았고 지역에 따라서는 40% 이상인 곳도 있었다는 설명이다. 다른 지역은 지정 요건을 충족하지 않아 이번 대상에서 제외했지만 시장 상황을 계속 모니터링하며 추가 지정 여부를 검토하겠다고 밝혔다.
이유리 국토교통부 주택정책과장은 30일 정부세종청사에서 열린 백브리핑에서 "정량 기준을 충족했다고 바로 지정하거나 해제하는 것은 아니다"며 "거래량과 가격 상승률, 개발 호재, 자금조달계획서 등을 함께 보고 시장 상황을 종합적으로 판단했다"고 말했다.
다음은 이유리 과장과의 일문일답.
- 왜 동탄·기흥·구리만 지정했나.
▶이 과장) 최근 3개월 물가상승률 대비 집값 상승률이 1.3배 이상인 지정 요건을 충족했다. 다만 정량 기준만으로 결정하지는 않는다. 거래량과 청약 경쟁률, 공급 상황, 개발 호재도 함께 본다. 갭투자 비율과 외지인 거래 비율, 자금조달계획서상 차입 비중 등도 함께 고려해 시장 상황을 판단했다.
- 규제지역 지정이 늦었다는 지적이 있다.
▶ 정량 기준을 충족했다고 즉시 지정하거나 해제하는 것은 아니다. 시장 상황과 영향을 미칠 수 있는 변수가 많다. 일부 지역은 상승세가 먼저 나타났지만 양도세 중과 등 여러 변수를 함께 모니터링했다. 이번 결정도 그런 과정을 거쳤다.
- 추가 규제지역 지정 가능성은.
▶ 이번 3개 지역은 지정 요건을 충족했다. 다른 지역은 기준에 미달했다. 아직 과열이 나타나지 않은 지역까지 규제하는 것은 신중해야 한다. 시장 상황을 계속 보면서 추가 조치가 필요한지 판단하겠다.
- 투기 수요는 어떻게 판단했나.
▶ 갭투자 비율과 외지인 거래 비율, 거래량, 가격 상승률 등을 종합적으로 분석했다. 자금조달계획서도 함께 봤다. 지정된 3개 지역의 차입 비중은 30%를 웃도는 수준이다. 지역에 따라서는 40% 이상인 곳도 있다.
- 동탄 안에서도 집값 상승세가 다른데 핀셋 규제는 어려웠나.
▶ 동 단위나 더 작은 지역 단위로 지정할 수 있는 것 아니냐는 의견이 있는 것으로 안다. 다만 시장 상황은 가격과 거래 통계를 중심으로 판단한다. 현재는 자치구 단위가 사실상 최소 기준이다. 동탄도 분구 이후 구 단위로 모니터링해 지정했다. 거래 자료는 더 세분화해 볼 수 있지만 지정 단위를 판단하는 것은 또 다른 문제다.
- 반도체 호재 영향이 큰데 규제가 효과가 있겠나.
▶ 반도체 성과급 등으로 유동성이 늘어나 자산을 활용해 주택을 구입하는 영향은 충분히 있을 수 있다. 다만 정부가 개입할 수 있는 부분은 대출을 통한 주택 구입과 가격 상승을 우려해 시장에 진입하는 가수요다. 이런 수요를 차단하는 것만으로도 시장 불안을 잠재우는 효과가 있을 것으로 본다.
- 규제지역과 토지거래허가구역을 함께 지정한 이유는.
▶ 규제지역은 대출과 세제를 통해 차입을 활용한 주택 구입을 억제하는 효과가 있다. 토지거래허가구역은 실거주 의무를 통해 갭투자를 막는 역할을 한다. 시장 상황에 따라 적용 방식은 달라질 수 있다. 두 제도는 상호 보완적인 역할을 한다.
- 과거에도 같은 규제를 했는데 효과가 있다고 보나.
▶ 효과에 대해서는 보는 사람마다 의견이 다를 수 있다. 다만 규제지역 지정 이후 대출을 통한 주택 구입과 갭투자 수요는 줄었다. 거래량도 정점 때보다 많이 감소했다. 일정 부분 시장 안정에 도움이 됐다고 판단한다.
- 전세시장 불안 우려는.
▶ 전월세 시장은 규제보다 입주 물량 영향을 더 크게 받는다. 착공 감소로 2025년과 2026년 입주 여건이 좋지 않다. 단기적으로는 비아파트 공급 확대가 가장 효과적인 대응이다. 공급 속도를 높이는 방향으로 보완해 나가겠다.
- 신규 토지거래허가구역에도 실거주 유예가 적용되나.
▶ 기존 제도와 동일하다. 5월 12일부터 신청일까지 무주택자를 대상으로 하는 한시적 실거주 유예도 그대로 적용된다. 이번에는 대상 지역만 추가된 것이다.