"당장의 공급 넘어"…국토부, 건축규제 개편도 '속도전'

정부가 수도권 주택공급 확대와 함께 AI(인공지능) 시대 도래에 맞춘 건축규제 개편에도 속도를 낸다. 지금 당장의 주택공급을 늘리는 문제는 아니지만, 변화하는 산업체계에 맞춘 주택 및 업무시설 공급에 있어 매우 중요하다고 보기 때문이다. 복합용도 건축물 확대와 용도지역 체계 개편 등 유연한 건축규제 도입이 필요하다는 판단이다.

14일 국토교통부에 따르면 민간공급 활성화를 위한 도시건축규제 개편이 향후 주요 과제로 추진된다. 전날 국토부가 발표한 '전월세·매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'에서는 이러한 방향성이 구체화 됐다.

주상복합 관련 기준 완화, 준공업지역 복합개발 촉진, 민간 미활용 부지 주거용도 활용 촉진, 모듈러공법을 통한 공급체계 혁신 등 당장의 공급을 확대하는 방안도 주요 관심사항이다. 그러나 장기적 관점에서 국토부가 중요하게 보는 것은 복합용도 건축물 확대, 주거와 업무시설 균형방안 마련, 용도지역 체계 개편 검토 등이다.

장우철 국토부 주택정책관은 지난 12일 8·13 공급대책 사전 브리핑에서 "언론의 주목을 받지 못할 수 있지만 이들 과제는 AI 시대의 도시건축규제 체계 전환 관점에서 역사적인 의미가 있다"며 "긴 호흡에서 이렇게 나아가야 하는데, 관심있게 살펴봐 달라"고 특별히 당부하기도 했다.

복합용도 건축물은 말 그대로 주택, 상업시설 등이 용도에 맞춰 자유롭게 활용되는 건물이다. 현재 상가 등이 일시적 과잉 공급으로 공실 투성이로 전락해도 경직된 건축기준으로 인해 용도변경이 어렵다. 이에 국토부는 복합용도건축구역을 통한 신축 건물 도입, 기축 건물의 주택전환 등을 위해 입법 및 지원체계를 마련한다.

주거와 업무시설 균형도 맞춰 나간다. 산업화 시대에는 공업지역이 일자리를 유발했지만 AI 시대에는 상업시설이 일자리, 인구유입, 주거수요를 만든다. 그러나 현재 업무시설이 넘치는 반면 주택부지는 적어 주택난, 교통난이 심화됐다. 정부는 업무시설에 따른 일자리와 주택수요의 균형배치 방안을 마련할 계획이다.

용도지역 체계도 개편에 시동을 건다. 현 체계는 국토를 도시지역과 비도시지역으로 이분하고, 용도지역에 맞는 건축물을 사전에 규정한다. 이는 산업구조 고도화, 재택근무 등의 사회변화에 탄력적 대응이 어렵다는 지적이다. 국토부는 지가급등과 난개발 등을 최소화 하면서도 용도지역을 개편할 방법을 찾는다.

용도지역 등 도시건축규제를 개선해야 한다는 목소리는 꾸준히 있었다. 국토부에 따르면 세부분류까지 포함해 용도지역은 스무 개가 넘고 건축물 종류도 서른 개 가까이 된다. 경직적인 규제로 수요변화에 유연하게 대처하기 어렵다. 이로 인한 공실 우려도 도시개발을 제약하는 주요 요인이다. 일례로 서울시가 추진했던 옛 국립보건원 부지 매각이 그간 실패한 것도 낮은 주거비율 등으로 인한 사업성 우려가 있었던 것으로 전해졌다.

장 주택정책관은 "단순히 주택공급차원이 아니라 근본적인 도시건축체계 짚고 가야한다"고 강조했다.