부동산 시장에서 특정 날짜는 때로 단순한 시간의 흐름 이상의 의미를 지닌다. 지금 한국 부동산 시장에서 가장 주목받는 날짜는 2026년 5월 9일이다. 이날을 기점으로 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되면서, 시장은 다시 가혹한 중과세 체계로 복귀한다.
말하자면 다가오는 5월 9일은 다주택 자산가들에게 안정적인 세-테크(稅tech)를 위한 승부수를 던져야 하는 '데드라인'인 것이다.
양도소득세 중과 유예가 종료되면 조정대상지역 내 다주택자의 경우 기본 세율에 최대 30%가 더해지고, 장기보유특별공제 혜택마저 사라진다. 똑같은 부동산을 팔아도 5월 9일 이전 이후냐에 따라 손에 쥐는 현금은 수억 원 단위로 널뛰기 한다. 이른바 '데드라인 효과'에 따라 다주택자의 움직임이 빨리지는 이유이다.
최근 현장에서 느끼는 부동산 시장의 변화는 뚜렷하다. 양도소득세 중과 유예 종료 이전 매각을 서두르는 흐름도 있겠지만, 눈에 띄는 것은 가족 간 증여나 저가양도 감정평가 문의와 업무 자체가 대폭 늘었다.
부모가 보유한 부동산의 매각을 선택하는 대신 가족, 특히 자녀에게 '증여' 또는 '저가양도'의 방법으로 명의를 이전시키는 것이다. 보유세 또는 양도소득세 등 세 부담은 덜면서 자녀에게 자산을 넘겨주는 전략이다.
여기서 반드시 기억해야 할 키워드는 '시가(市價) 입증 책임'이다. 증여나 저가양도는 세법상 해당 부동산의 시가를 어떻게 정의하느냐에 따라 세금이 달라진다. 주먹구구식으로 낮은 세금을 위해 시세를 결정하던 시대는 지났다. 이제 감정평가로 시가입증을 한다. 이때 감정평가는 단순한 '시가산정'을 넘어 과세 당국의 정밀 검증을 정면으로 돌파하기 위한 '가장 강력한 방어기제'로서의 역할을 해줘야 한다.
최근 과세 당국은 가족 간 거래나 자금 출처가 불분명한 거래에 어느 때보다 날카로운 검증을 이어가고 있으며, 관련 조세분쟁도 증가하고 있다. 이러한 상황에서 감정평가서 하나 제출했다고 모든 리스크가 사라지는 것이 아니다. "왜 이 가격이어야 하는가?"에 대한 논리적 근거가 부족하다면, 곤란한 상황에 처하게 될 수도 있다.
세법상 시가는 납세자의 취향대로 고를 수 있는 '선택사항'이 아니다. 물론 납세자는 세금이 낮을수록 좋은 것은 사실이다. 하지만 필자의 경험칙상 설명 가능한 수준의 객관적 데이터의 확보 없이 무조건 낮은 금액만을 추구하는 것은 오히려 납세자 스스로를 위험에 빠뜨리는 행위다.
특히 세무조사 단골 항목인 특수관계인 간에 저가양도를 고려하고 있다면, 시장 가치를 왜곡하지 않으면서도 법의 테두리 안에서 최대 효율을 뽑아내는 '설득력 있는 평가'가 필수 불가결하다.
5월 9일이라는 시한에 쫓긴 시장참여자가 많겠지만 명의이전의 방식으로 저가양도나 증여를 선택했다면 경험 많은 전문가와 감정평가 계획부터 정교하게 설계하는 것이 현명하다.
부동산 가치 산정은 숫자를 다루는 기술인 동시에 시장을 읽는 통찰이 필요한 영역이다. 변화하는 세제 환경 속에서 자산을 안전하게 이전하고 싶다면, 현재의 숫자가 미래의 리스크를 감당할 수 있는지까지 점검해야 한다. 당신의 자산 가치를 가장 품격 있게, 합리적으로 증명하며 안전하게 자녀에게 부를 이전하는 방법은 철저하게 검증된 전문가의 숫자에서 나온다. /글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사·행정사