인구구조는 중장기적으로 경제·산업구조와 정책에 큰 영향을 주는 것으로 알려졌다. 이중 부동산산업은 말 그대로 사람들이 거주하고 활동하는 공간의 산업인 만큼 특히 영향이 크다. 그 점에서 최근 뚜렷해지는 중국의 인구구조 변화는 중국 부동산산업의 구조변화를 예상케 하는 대목이다.
인구구조 변화부터 살펴보자. 지난해 5월 중국 국가통계국의 인구센서스(10년마다 발표) 결과의 핵심은 3가지, '저출산·고령화 가속화, 인구감소 임박, 대도시 중심의 도시화'였다. 우선 저출산·고령화 추세는 바꾸기 어렵다는 게 전문가들의 판단이다. 예컨대 저출산은 중국 정부가 2016년부터 '1가구 1자녀'에서 '1가구 2자녀, 때론 1가구 3자녀'로 정책을 전환했음에도 경제부담과 육아문제 땜에 호응을 못 받았고 고령화는 의료기술의 발달로 이미 글로벌 추세다. 중국 인구학 권위자이자 전 중국사회과학원장인 차이방은 수명이 늘었어도 저출산이 심해서 2030년 이전에는 인구감소를 피할 수 없다고 한다. 다만 대도시에 인구가 몰리는 지금의 도시화는 강화되는 신형 도시화 정책의 영향으로 바뀔 가능성이 높다고 평가했다.
그럼 이러한 인구구조 변화로 중국 부동산 산업에는 어떤 구조변화가 생길까. 전문가들은 첫째, 대형 주택에서 중소형 주택으로 수요의 중심이 이동할 것으로 보고 있다. 이유는 가구당 가족수 감소. '1가구 1자녀' 정책에 핵가족화와 가정이 아닌 직장 중심의 주거형태 선호가 계속 영향을 줄 것이란 의견이다. 미혼·이혼에 따른 싱글족 증가도 요인의 하나로 지난해부터 일부 1~2선도시 중심으로 소형주택 수요가 늘고 있다는 분석도 있다. 인구센서스에 따르면 가구당 가족수는 2010년 3.1명에서 2020년엔 2.62명으로 15.5% 감소했고 싱글족은 무려 1억명이다.
둘째, 임대주택시장의 빠른 성장이 예상된다. 최근 조사에 따르면 중국의 대표적 1선도시인 베이징, 선전의 PIR(주택가격비율)는 각기 41배, 46배로 뉴욕의 10배, 서울 28배보다 훨씬 높다. PIR가 40배라면 월급 받아서 한 푼도 안 쓰고 40년을 모아야 집을 장만할 수 있다는 거니까 소득 대비 엄청나게 높은 집값이란 얘기다. 이렇게 대도시 주택가격이 높아선 소득격차를 해소, 중산층이 모두 잘사는 진정한 의미의 샤오캉사회 구현은 쉽지 않다. 이는 중국 정부가 지난해 하반기 그동안의 선부론 대신 공부론(共富論)으로 정책 대전환을 선언한 이유이기도 하다. 중국은 원래 토지국유제에다 아파트용지도 '사용권 70년'으로 제한했다. 정책에 따라선 주택이란 '구입해 사는 것'이 아닌 '빌려서 사는 것'이란 사고방식이 빠르게 확대될 수 있다는 얘기다. 이와 관련, 부동산 시장에 매매차익(capital gain)보다 임대수익이란 소득개념을 정착하기 위해 리츠(REITs)시장을 인프라투자에서 상업용 부동산으로 확대하는 정책변화도 예상된다.
셋째, 실버부동산이 급성장할 전망이다. 중국의 60세 이상 고령인구는 2억7000만명으로 우리나라 인구의 5배 이상이다. 수명이 늘어 고령화가 가속화하는 데다 중국은 땅덩어리가 워낙 넓어 대도시에 진출한 자녀들이 와서 돌봐주기도 쉽지 않다. 지난해 7월 중국 정부는 전국 3만9000개소, 700만가구의 노후화한 집합주택의 보수와 재개발에 착수해 2025년까지 재건축을 마친다는 목표를 발표했다.
넷째, 중소도시의 주택시장 성장이 빨라질 전망이다. 아직은 대도시로 인구가 몰리지만 대도시 주택가격이 워낙 비싼 데다 중소도시에 호적제 전환 인센티브 등 신형 도시화 정책이 계속 강화되면 3~4선 중소도시 부동산의 급등세가 예상된다. 또 이는 대도시와 중소도시의 자산 및 소득격차를 줄이려는 공동부유 정책과도 맥을 같이 한다.