"외국인 투자자들은 국내 부동산 시장의 단일 섹터에 대한 수요가 있습니다. 그중 리테일·호텔 리츠 등은 홈플러스 사태와 코로나 시기를 겪으며 투자자들의 우려가 남아있는 상황입니다. 하지만 오피스 리츠는 외부 요인에 상대적으로 덜 민감해 주가 역시 5천 원대 이상으로 안정적입니다. 하나오피스리츠는 80% 이상은 오피스로, 50% 이상은 강남으로 단순하게 구성해 리츠를 운영하겠습니다."
20일 박우철 하나자산신탁 리츠사업본부장은 서울 여의도에서 하나오피스리츠 기자간담회를 열고 이같이 밝혔다. 오는 31일에 청약을 시작하는 하나오피스리츠는 서울 강남구 테헤란로 업무지구 오피스 자산을 기반으로 한 리츠다. 하나금융그룹의 공모리츠의 첫번째 주자이기도 하다.
기초자산은 '하나금융그룹 강남사옥'과 '태광타워'다. 하나금융그룹 강남사옥은 2024년 3분기 매입 당시 건물가치가 2820억원이었으나 지난해 2분기에 들어서는 520억원(18%) 오른 3340억원을 기록했다. 건물가치가 상승한 것을 두고 박 본부장은 "2년 전 금리가 높고 임대료가 낮을 때 강남 오피스를 저가 매수했다"며 "또 임대료 상승을 반영해 임대차 계약하자 임대수익이 약 62%가량 올랐다"고 설명했다.
목표 배당률은 5년 평균 6.5%, 10년 평균 7.5%로 제시했다. 6% 이하인 다른 리츠 대비 목표 배당 수익률이 높은 이유는 강남권의 낮은 공실률과 우량 업체들이 임차인으로 있다는 점을 꼽았다. 박 본부장은 "업계에 따르면 자연 공실률이 5~7%대에 형성되어야 이사를 자유롭게 할 수 있지만 강남권은 2%대에 불과해 높은 임대료를 임차인들이 감내해야 한다"며 "하나금융그룹 강남사옥의 75%를 하나 그룹들이 임차하고 있는 것도 안정적인 임대료를 기대할 수 있는 요소"라고 분석했다.
무리한 유상증자는 지양한다는 입장이다. 박 본부장은 "타 신탁사에 있을 때도 자금조달은 담보대출 위주로 했고 회사채는 고려한 적은 없다"며 "유상증자를 하더라도 주주들과 소통하며 시가총액 30% 내에서 검토할 계획"이라고 말했다.
테헤란로에 2년간 신규 공급이 없는 상황에서 용적률 완화와 리모델링 활성화 구역으로 지정된 것은 하나오피스리츠에 유리하게 작용할 수 있다. 박 본부장은 "증축 시 2200평이 늘어난다"며 "땅을 사지 않고 건물 층수를 올릴 수 있는 점은 매우 큰 장점"이라고 했다.
하나오피스리츠는 이번 상장을 통해 총 2520주를 공모한다. 공모 예정가는 주당 5000원이다. 상장 후 예상 시가총액은 1529억원이다. 수요 예측은 오는 23일부터 시작해 이틀간 진행된다. 일반 투자자 청약은 오는 31일부터 다음 달 1일까지며 다음 달 17일에 상장될 예정이다. 하나증권과 한국투자증권이 공동대표 주관사를 맡는다.