[11.15대책]
1.분양가 제도현황
□ 공공기관이 개발하는 ‘공공택지’에 대하여 분양가상한제(‘05.3) 및 분양가 주요항목 공개제도(’06.2) 시행 중
ㅇ 유주택 중산층이상이 주로 청약하는 중대형 주택(25.7평 초과)은 채권입찰제가 함께 시행되어 실주택구입비용이 주변 평균시세의 최대 90% 수준
* 공공택지 : 택지개발사업(택지개발촉진법), 국민임대주택단지사업(국민임대특별법), 산업단지내 주택지조성사업(산업입지법) 등
* 공개항목(7개) : 택지비, 직접·간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비 (단, 25.7초과 민간주택은 택지비, 택지매입원가만 공개)
□ 민간이 매수·조성하는 택지, 도시개발사업(도시개발법), 경제자유구역개발사업 등에는 적용되지 않음
2. 문제점
□ 분양가 상한제가 적용된 공공택지에서는 분양가격이 주변 시세에 비해 저렴하게 책정되었으나,
* 화성 동탄(‘05.11)은 10%이상, 판교 중소형(’06.3)은 30%이상 저렴
ㅇ 택지비 상승 및 중대형에 대한 채권입찰제 시행으로 체감하는 분양가 인하효과는 충분치 않다는 지적 제기
* 택지비는 보상·기반시설비용 부담 및 개발밀도 감소 등으로 상승
□ 공공수용 방식임에도 불구, 도시개발사업(은평 뉴타운 등), 경제자유구역(인천청라)에는 분양가 상한제가 적용되지 않음
ㅇ 도시개발사업은 주로 민간환지방식이라는 점, 경제자유구역은 특례지역이라는 이유로 입법과정에서 제외
* 은평뉴타운 분양가 1,151～1,501만원/평(인근 불광동 800～1,100만원)
□ 민간택지 등에서 공급되는 주택의 고분양가 문제로 분양원가 공개에 대한 사회적 요구 증대
3. 개선방안
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◈ 합리적·객관적인분양원가 공개확대방안과 함께
분양가제도 전반에 대한 종합적인 개선방안 마련
◈ 신도시 등 공공택지의 택지비 절감방안을 강구하여
저렴한 주택공급을 통한 시장안정 효과 제고
☞ 공공택지내 분양가를 현재보다 20～30% 인하 추진
가. 분양원가 공개확대 및 분양가제도 개선
□『분양가제도개선위원회』활동 및 전문용역을 통해 객관적이고 합리적인 원가공개방안을 구체화해 나가는 한편,
* 분양가제도개선위원회(학계, 시민단체, 업계 참여)의 검토결과를 토대로 ‘07.2월말까지 정부안을 마련 (공개대상 주택의 범위, 공개항목, 원가산정기준, 검증방법, 검증결과에 대한 처리문제 등)
ㅇ 주택시장에 미치는 영향도 면밀히 분석하여 민간부문 공급위축 최소화 및 공공부문 역할 강화 방안 마련
- 채권입찰제의 개선여부도 가격안정에 기여하는 방향을 同 위원회에서 검토
◈ 주택건설에서 주공이 담당하는 비중을
- 현재 전국 주택건설물량(연간 50만호)의 10만호(20%내외) → 18만호(36%)까지 단계적으로 높이는 방안 검토
* ‘07년 연 15만호, ’08년부터 18만호 이상 (임대·분양)
◈ 주공의 도시재정비, 재개발, 재건축 등 도시정비사업에 대한 주공의 참여를 확대하는 방안도 검토
□ 분양원가 공개확대 검토를 계기로 분양가를 실질적으로 낮출 수 있는 종합적인 분양가제도 개선방안 강구
ㅇ 분양가 안정화를 위한 諸 방안과 함께, 청약과열?시세차익 등 예상문제점에 대한 근본적인 보완대책까지 검토
□ 우선 ‘06년 중에는 도시개발사업(수용방식) 및 경제자유구역 개발사업에도 분양가상한제 적용을 위한 제도적 기반 마련
* 주택법 개정안(열린우리당 주승용 의원 등 : 도시개발사업을 공공택지에 포함)이 국회 계류 중 ⇒ 경제자유구역도 추가 포함 추진
나. 택지비 절감방안 검토
◈ 공공택지에서는 분양가상한제가 적용되어 건축비는 통제되나, 택지비의 상승에 따라 분양가 인하효과가 불충분
⇒ 택지조성비용 절감, 택지공급가격 인하 등을 통하여 실질적인 분양가 인하효과 제고
(1) 택지 조성비의 절감방안
《 개발밀도, 무상공급면적(녹지율)의 합리적 조정 》
□ 개발밀도(지구당 수용세대수)를 높여 호당 택지비 인하
☞ 공급확대방안에 포함된 상세 설명내용 참조
《 지구밖 기반시설비용의 합리적 분담방안 》
<현황 및 문제점>
□ 도로·철도 등 지구밖 광역교통시설 비용을 신도시 등 택지개발 사업시행자가 상당부분 부담함에 따라 아파트 분양가 상승요인으로 작용
* 광역교통개선대책 비용 중 사업시행자 부담 : 화성 동탄 56.3%(9,600억원), 성남 판교 34.3%(1.5조원), 용인 흥덕 20.3%(2,700억원)
* 판교·동탄 등 5개지구의 지구밖 시설비는 택지원가의 평균 23.6%
□ 일부의 경우, 중기교통시설계획에 의한 사업이나 시행 중인 사업에 대하여도 신도시 사업시행자가 상당한 비용을 부담
ㅇ 신도시 사업시행에 따른 유발교통량 이상의 과다한 시설 설치비용까지 부담하는 것은 불합리하다는 지적 제기
<개 선 방 안>
□ 신도시 인근에 정부의 중기교통시설 투자계획이 확정되어있거나 설계 등 사업이 추진 중인 경우, 우선적으로 재정(국가·지자체)을 투입하여 기반시설 확보
ㅇ 다만, 재정에 의한 적기 투자가 곤란한 경우 민자사업으로 우선 추진하고, 재정 부담분은 사업시행자가 선투자 후 정부로부터 장기에 걸쳐 상환받도록 하는 방안 검토
□ 신도시 건설로 유발되는 교통량 처리를 위해 필요한 광역교통시설의 경우에도 국가·지자체·사업시행자간의 합리적 분담방안 마련
ㅇ 교통시설의 성격, 수익자 부담원칙, 타 지역과의 형평성 등을 감안하여 국가·지자체·사업자간 분담원칙 마련
◇ 광역교통시설의 합리적 분담방안에 대한 연구용역(‘07.2월 완료) 결과를 토대로 분담원칙을 마련하고,
- 사업지구별로 ‘대도시권 광역교통위원회’ 심의를 거쳐 구체적인 분담방안 결정
(예시) 신도시 건설로 인한 유발교통량 처리를 위해 새로운 광역교통시설의 신설·증설이 필요한 경우, 유발교통량 예측 등을 기준으로 신·증설 비용을 부담
⇒ 유발교통량을 초과하는 과도한 시설요구 억제
(2) 택지공급가격 인하 및 조성원가 공개
□ 중소형(25.7평이하) 주택용지의 공급가격 인하 (‘06.7)
ㅇ 종전 감정가격 → 조성원가 기준(수도권 110%～지방 90%)으로 변경 ⇒ 약 10%의 아파트 분양가 인하효과
* ‘06.7월 이후 택지공급승인분부터 적용 → ‘06.11월 남양주 별내지구에서 처음 적용 예정(내년 상반기 착공)
□ 공공택지 조성원가 공개를 통해 투명성 제고(‘06.7)
* 공개항목 (7개) : 용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 기타비용
* ‘06.11월 토지공사의 제주 삼화지구 첫 공개 예정
4. 실수요자 중심의 공급방안
□ 분양가 인하에 따라 예상되는 청약과열과 투기수요 유입을 원천 차단하기 위한 제반 대책을 철저히 시행
ㅇ 분양가상한제가 적용되어 저렴하게 공급되는 주택에 대한 무주택자 우선공급, 전매제한 강화, 재당첨 금지 등
□ 실수요자 중심의 청약제도 개편을 추진하여, 주택을 절실히 필요로 하는 수요자가 주택을 공급받을 수 있는 기회 확대
ㅇ 부양가족수(자녀수, 세대구성), 무주택기간, 청약통장 가입기간 등을 종합적으로 고려하는 가점제 도입
* ‘06년말까지 개편방안을 마련, ’08년 하반기부터 단계적으로 시행
□ 인터넷청약, 사이버 견본주택 등을 활성화
ㅇ 수도권 투기과열지구내에서의 주택분양시 인터넷 청약을 의무적으로 시행
* 노약자 등 인터넷약자 보호를 위해 서류접수를 제한적으로 병행
ㅇ 수도권 투기과열지구내에서의 주택분양을 위해 견본주택을 설치하는 경우에는 사이버 견본주택도 함께 구축하도록 하여 청약자의 편의를 증진하고 혼잡 방지
▣ 중소형주택(85㎡이하) 주택분양가 인하효과(개략 추정)
(추정의 전제조건)
하단의 시뮬레이션은 향후 새로 공급할 공공택지에서 택지개발촉진법 개정 등 모든 제도개선이 완료된 후, 개선된 제도하에서 공급될 주택분양가의 최대 인하효과임
* 실제 분양가 인하효과는 지구별 토지이용계획에 따라 변동 가능
* 중대형(85㎡초과) 주택은 ②③④에 의한 효과로 분양가 인하
〔채권입찰제가 적용된 중대형 주택의 경우에는 실구입비용(분양가+채권손실액)에 직접적 변동이 없음〕
