정부 규제로 시세차익형 부동산 투자에 제동이 걸리면서 수익형 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 수익형 부동산은 잘만 고르면 꾸준한 현금흐름을 창출할 수 있고 장기적인 시세차익까지 기대할 수 있다.
다만 제대로 공부하지 않은 채 부동산 중개업자의 말만 믿고 큰 돈을 투자했다 생각만큼의 수익을 얻지 못해 낭패를 보는 경우도 적잖다. 세세한 고정비용을 모두 반영한 '진짜 수익률'을 계산하는 법을 알아야 중개업자에게 휘둘리지 않고 제대로 된 투자를 할 수 있다.
경기 평택에서 원룸건물 5채를 운영 중인 120억 자산가 강용수씨(47)가 내 주머니에 실제로 들어오는 순수익 제대로 산출하는 법과 매매거래 전 반드시 체크해야 할 리스트 등 '꿀팁'을 공개한다.
<아래는 수익형 부동산 실전 투자 강의(4강)를 핵심 요약했습니다. 120억 자산가 강용수씨의 투자 노하우를 담은 강의는 유튜브 채널 '싱글파이어'에 매주 목요일 공개됩니다.>
"원룸 다가구, 수익형 자산 시장조사는 3개월마다"
지난 시간에 셀프임장하는 법을 제대로 배웠으니 이제 부동산 중개업소에 가서 매물을 살펴보자. 시장조사는 3개월마다 한번씩 하면 충분하다. 수익형 자산은 아파트처럼 매물이 많이 나오지 않는다. 중개업자가 좋은 물건이 있는데 지금 당장 계약 안하면 금방 나간다고 하겠지만 속을 필요 없다. 수익형 자산은 원래 거래가 왕성하지 않고 양도소득세 부담도 있고 해서 최소 3~5년 정도 보유하는 게 관행처럼 돼 있다. 새 주택으로 급히 이사하거나 하는 니즈가 없는 이상은 급매로 잘 팔지 않고 다달이 돈이 들어오기 때문에 당장 안 판다고 위기가 오는 주인들은 거의 없다. 다만 인구 50만명 안팎의 소도시 같은 경우에는 지역 이슈가 있을 때마다 건물 가격이 출렁이는데 택지지구나 신도시가 조성돼 토지보상이 한번이 이뤄질 때가 그때다. 일괄적으로 보상금이 지급되기 때문에 돈을 번 사람들은 수익형 자산에 투자하려는 열망이 강하다. 그래서 현재 나온 매물들 중에서 골라 급히 사는 경우가 많다. 내가 사는 입장이라면 이럴 때 비싸게 주고 사면 안되지만 팔 때는 이럴 때 팔면 좋다.
3개월에 한번씩 시장조사를 하다보면 마음에 드는 물건이 생기는데 절대 바로 살 필요가 없다. 3개월 후 다시 봤을 때 그 물건이 남아있다면 좋은 물건이 아니라는 얘기다. 투자물건 보는 안목을 이렇게 기를 수 있다. 사람들이 투자금을 만든 후에 건물을 알아보려고 하는데 돈을 모으는 과정에서 알아보고 보는 눈을 기르는 게 낫다. 못 샀다고 아쉬워 할 것도 없다. 좋은 물건은 언제든지 나오게 돼 있다. 공부하는 과정에는 모의투자 기법을 활용하면 좋다. 가상으로 내가 마음에 드는 물건을 샀다고 치고 매매가에 부동산 수수료, 취등록세, 재산세, 청소비 등 비용을 모조리 다 기입하고 수익률을 예상해 적어보자. 6개월이든, 1년이든 그 파일을 가지고 있으면서 나중에 가치가 얼마나 올라가는지 보고 기록하면 공부가 된다. 나중에 실제 물건을 살 때 드는 비용은 내가 적어본 것보다 많으면 많았지 적진 않다.
"경쟁력 있는 물건 제대로 골라야 돈된다"
마음에 드는 투자물건이 생겼다면 경쟁력이 있는지 여부를 확인하는 방법들이 있다. 우선 '직방', '다방'에 들어가 해당 건물과 주변부에 단기 세입자가 많은지 여부를 봐야 한다. 혹시 1개월, 3개월, 6개월짜리 매물이 많으면 경쟁력이 없는거다. 집주인 입장에선 최소 1년 이상 거주하기를 원하지 단기간은 원치 않는데 그래도 매물이 있다는 이야기는 그렇게라도 해서 공실을 해소하려는 것이다. 세입자 보증금이 낮은 것도 좋지 않다. 보증금은 최소 6개월~1년치가 돼야 좋다. 100만원 혹은 한 달치 월세만 보증금으로 받는 경우는 집주인이 세입자에 끌려다니게 된다. 세입자들이 선호하는 원룸의 형태도 이해하면 도움이 된다. 원룸도 오픈형이 있고 분리형 혹은 1.5룸이 있다. 부엌과 거실 공간을 분리하는 문이 하나 더 있으냐의 차이다. 음식을 해먹으면 옷에 냄새가 배기 때문에 세입자들이 선호하지 않는다. 베란다도 없으면 결로가 생기고 곰팡이가 발생하는 경우가 있다.
건물에 들어가는 고정비용이 얼마인지도 정확히 알아야 제대로 된 수익률 계산이 가능하다. 중개업자에게 최소한 공동전기료, 수도요금, 엘리베이터 유지비, 소방시설 비용 등을 물어야 한다. 또 하나 중요한 건 2012년을 기점으로 건축법이 강화되면서 이후 들어선 건물들의 수익률이 비교적 낮다는 점이다. 추천하고 싶은 건 2012년 또는 2013년 지은 건물을 사는 게 좋다는 것. 현존하는 가장 수익률이 높은 새 건물이기 때문이다.
"수익률 계산은 중개업자가 아니라 내가 직접 해야"
중개업소에서 보통 수익률 계산표를 만들어서 준다. 구두로 설명만 하는 부동산과는 거래할 필요 없다. 전월세만 주로 거래하거나 그 정도 통건물을 해본 경험이 별로 없는 부동산일 가능성이 높다. 또 수익률 표를 받더라도 그건 부동산이 거래를 유도하기 위해 부풀려서 좋게 써놨을 가능성을 염두에 둬야 한다. 실투자금이 달라지면 수익률도 12%도 나왔다가 8%도 나왔다가 4%도 나왔다가 한다. 영상 하단 정보글에 링크를 걸어준 수익률 엑셀표를 보고 직접 기입해서 실제 수익률을 내가 계산할 줄 알아야 한다.
기입하는 방법은 매매가가 있고 내가 최대로 받을 수 있는 금액, 최소로 받을 수 있는 금액을 시장조사를 통해 적어넣는다. 대출이나 보증금은 언젠가 다 갚아야 할 부채다. 그걸 교묘하게 짜맞추면 수익률이 높게 나오는데 그래선 안된다. 건물 사는 비용에 거기서 나오는 수익을 적고 실제 고정비용을 모두 빼면 실제 수익이 나온다. 투자를 고려하는 건물마다 똑같은 잣대로 그렇게 계산해서 투자 여부를 판단해야 한다. 내가 투자하는 순간 나에게 수익을 안겨주느냐, 부채만 되느냐를 냉정하게 봐야 한다. 실제 수익이 마이너스라면 아무리 물건이 탐나도 뒤도 돌아보지 말고 접어라.
"장점만 보여주는 중개업자, 단점은 내가 직접 알아봐야"
건물을 실제 보러갈 때는 체크리스트를 만들어서 가져가야 한다. 체크리스트에는 필수사항과 선택사항이 있다. 필수는 이게 충족되지 않으면 사지 말라는 거다. 선택사항은 내가 몇 가지 이상 충족돼야 산다, 가격 대비 이 정도는 감안할 수 있다, 이런 걸 의미한다. 필수 체크 사항으로 외관 구조를 봐야 한다. 대리석, 벽돌, 드라이비트 순으로 건물 외관에 투자를 얼마나 했느냐를 알 수 있다. 대리석이면 비싸게 지은거지만 드라이비트면 주먹으로 펑 치면 패일 정도로 허술하다. 유지보수 비용이 많이 든다고 보면 된다. 불법 건축물도 안 사는 게 낫다. 집주인이 가서 건축물 대장을 떼면 상세도면이 나오는데 이걸 실제 건물과 비교해보면 불법 건축물 존재 여부를 알 수 있다. 도면에 없는 시설은 대부분 불법이다. 각 방에 결로가 있는지도 봐야 한다. 너무 오래된 건물을 사는 것도 추천하지 않는다. 나 같은 경우 2010년 이전에 지은 건물은 피한다. 선택항목은 현관문이 자동인지 수동인지, 인터폰이 신형인지, 옥상방수는 돼 있는지, LED 등을 사용했는지 이런 것들이다. 또 건물이 있는 곳의 용도지역이 상업, 준주거, 주거 순으로 내재가치가 달라지기 때문에 장기적인 시세상승을 위해 살펴보면 좋다.