정부의 다주택자 압박이 본격화하면서 서울 집값의 상승탄력이 눈에 띄게 둔화하고 있다. 무엇보다 서울 집값 흐름의 바로미터로 불리는 강남권이 먼저 반응하는 모습이다. 일각에서는 강남권을 중심으로 서울 집값이 하락세로 돌아설 수 있다는 관측도 나오는 상황. 반대로 5월9일 이후 매물 잠김과 재상승을 걱정하는 시각도 적지 않다. 서울 집값은 당분간 하락 기대감과 폭등 우려가 교차하는 '시계제로' 국면을 이어갈 전망이다.
24일 업계에 따르면 서울 강남구 아파트값 상승률이 보합권에 근접했다. 한국부동산원에 따르면 2월 셋째주(16일 기준) 강남구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.01% 상승했다. 주간 상승률이 0.5~0.8% 수준이던 현 정부 출범 직후 상황과 비교하면 상승폭이 크게 축소된 모습이다. 서울 전체 25개 자치구 중에서 가장 낮은 상승률이기도 하다. 강남구와 함께 이른바 강남3구로 불리는 서초구(0.05%)와 송파구(0.06%) 역시 상승폭을 대부분 반납하며 서울 전체 평균 상승률을 크게 하회했다. 최근 잇따른 정책 신호가 복합적으로 작용한 결과라는 분석이다.
이에 집값 하락 기대감도 서서히 고개를 들고 있다. 급매물이 늘고 매수자들이 가격을 낮춰 제시하는 '하향 매수' 사례가 조금씩 포착되면서 고점이 확인된 것 아니냐는 시각이 나오는 것. 매도자 역시 세 부담을 의식해 가격 눈높이를 차츰 낮추는 분위기다. '단기조정 국면'에 접어들었다는 평가도 조심스럽게 나온다. 양도세 중과 종료 전 매물이 집중되며 가격이 일부 조정된 뒤 정책 불확실성이 해소되면서 가격조정 분위기가 시장 전반으로 확산할 수 있다는 분석이다.
반대로 가격조정 가능성을 말하긴 이르다는 신중론도 만만치 않다. 매물은 증가하는데 거래량 자체는 여전히 많지 않기 때문이다. 실제 시장참여자들은 뚜렷한 방향성을 잡지 못한 채 관망세를 강화하는 모습이다. 다주택자는 중과 부활 전에 정리할지, 이후까지 버틸지를 저울질하고 반대편에선 실수요자가 금리와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제부담에 선뜻 매수에 나서지 못하고 있다. 현재의 둔화국면이 정책효과에 따른 일시적 숨 고르기인지 아니면 하락전환의 신호탄인지 아직 판단을 내리기가 쉽지 않다는 게 부동산시장 전문가들의 중론이다.
전월세 시장의 불안도 변수다. 전세매물 감소와 월세전환 가속화가 동시에 나타날 경우 실수요자의 주거비 부담은 커질 수밖에 없다.
신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "중과유예 종료 이후에는 매물 잠김과 수급 불균형이 동시에 나타날 가능성도 있다"며 "현재의 상승둔화를 곧바로 하락전환으로 단정하기보다는 정책변수에 따른 변동성 확대구간으로 보는 것이 합리적"이라고 말했다.