역대 정부의 부동산 정책이 힘을 발휘하지 못한 이유 중 하나는 정책의 목표가 불분명했기 때문이란 비판도 나온다. 강남3구(강남·서초·송파구)나 용산 등 특정 지역으로의 투기적 수요 차단이 일차적인 목표인지, 전월세 중심 서민의 주거안정에 방점을 두고 있는지에 따라 정책의 우선순위가 달라질 수 있어서다. 이재명 정부의 경우 사실상 전자에 방점이 찍혔다는 분석이 나온다.
이재명 대통령은 올해 1월부터 자신의 X를 통해 부동산 정책에 대한 메시지를 쏟아내기 시작했다.
"비정상의 정상화, 부동산 투기 억제 실패할 것 같나요"라며 "부동산 정상화는 5천피, 계곡 정비보다 훨씬 쉽고 더 중요하다"고 포문을 열었다. 지난 2월에는 "주거용이 아닌 투자, 투기용 다주택 취득에 금융혜택까지 주는 건 문제가 있다", "사회악은 다주택자들이 아니라 다주택이 돈 되게 만든 정치인들"이라며 강도 높게 비판했다.
규제의 대상은 다주택자에 이어 비거주 1주택자로 넓어졌다. "살지도 않는 투자, 투기용 주택 소유자들의 특혜를 회수해야 한다"는 지적에 따라 임대사업자 중심의 다주택의 기존 대출 만기 연장이 전격 금지됐으며 다음달에는 비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증 규제도 예고된다. 1주택자의 전세대출까지 건드린 정부는 역대 처음이다. 전문가들은 이 대통령의 행보로 볼때 현 정부의 부동산 정책이 사실상 투기적 수요 억제에 방점이 찍혔다고 보고 있다.
한 금융권 관계자는 "역대 정부의 부동산 정책을 보면 강남3구로 대표되는 부동산 불패 지역의 투기적 수요를 막겠다는 것인지, 전월세 중심의 서민의 주거안정을 도모하겠다는 것인이 명확하지 않았고, 이로 인해 혼선이 빚어지면서 결과적으로 정책 목표를 달성하지 못한 경우가 많았다"고 지적했다. 그는 "강남3구의 집값을 잡겠다는 것이 1차적이 목표인지 명확하게 설정하고 국민을 설득하는 것이 시장 안정에 도움이 될 수 있다"고 말했다.
부동산 정책은 매매와 전세, 월세 등 3가지 거주 형태별로 강남3구 및 용산 등 '상급지'와 강북 및 그외 수도권 등 지역별로 구분지을 수 있다. 이같은 6가지 카테고리별로 세제, 공급, 대출규제가 다양한 조합으로 나올 수 있수 있다. 매매가격 위주의 상급지를 타겟으로 하는 정책이라면 '투기적 수요 억제' 방향의 정책이 우선 순위가 돌 수 있다. 반면 강북 및 그외 수도권 지역의 전월세 대책이라면 주거 안정에 방점을 둔 정책에 힘이 실릴 수 있다.
이재명 대통령이 언급한 전세제도 구조 개편도 '양날의 검'이 될 수 있다. 전세제도가 사라지면 월세화가 가속화 된다. 전세 낀 매매인 갭투자 근절에 따른 매매가격은 잡힐지 몰라도 전세제도 소멸에 따른 서민 주거안정에는 부정적인 요인으로 작용할 수 있어서다. 상반된 현상이 동시에 벌어질 때 결국 부동산 정책의 우선순위가 정해져야 한다는 진단이다.