머니투데이

상급지로 불리는 강남3구(강남·서초·송파)에서 대출규제는 더이상 통하지 않는다. 보유 현금이 부족한 2030 세대의 주택구입자금 조달 경로를 분석해 보면 부모 지원과 가족간 차입 비중이 지난 2년새 2배 넘게 확대되며 강남 아파트 구입의 '대세'로 굳어졌다. 주식 등 매각대금을 활용한 주택 매입도 3배 늘었다. 강력한 대출규제가 단기간 부동산 시장에 효과를 발휘하긴 했지만 중장기적으로는 '금수저'와 ''흙수저'를 가르는 부작용을 낳을 것이란 우려가 나온다. 23일 한국부동산원이 박상혁 더불어민주당 의원실에 제출한 주택자금조달계획서 분석자료에 따르면 올해 2분기 서울 강남3구에서 2030세대의 주택취득 자금 중 '증여와 가족차입' 비중이 22. 6%로 가장 큰 비중을 차지한 것으로 나타났다. 증여와 가족차입 비중은 2년 전인 2024년 2분기만 해도 10. 6%에 불과했다. 반면 전통적인 자금조달 방식인 주택담보대출은 같은 기간 21. 7%에서 15. 8%로 줄었다. 이재명 정부 들어 6·27 대책과 10·15 대책 등 강력한 대출규제가 시행되자 고가 아파트가 많은 강남권 대출한도는 단계적으로 6억원, 2억원으로 급격히 쪼그라든 여파다.

이재명 대통령이 "특이한 사금융"이라며 "집값 상승의 주된 원인"으로 지목한 전세대출에 대해 금융당국이 본격적인 수술에 돌입한다. 전세대출 보증으로 풀린 전세대출이 전셋값을 올리고, 전셋값이 다시 매매가격을 올리는 구조를 바꿔야 한다는 문제의식에서다. 이찬진 금융감독원장은 아예 "부동산 버블 중에 하나"고 비판했다. 다만 전세의 월세화에 따른 주거 안정 대책도 함께 나와야 한다는 지적이 제기된다. 23일 금융권에 따르면 다음 달 내놓을 부동산 종합대책에는 전세대출 규제가 담길 전망이다. 우선 투기적 목적의 비거주 1주택자의 전세대출 보증을 금지하는 방안이 검토되고 있다. 현재는 본인 명의 주택 1채를 임대한 뒤 다른 집으로 이사할 때 전세대출을 받을 수 있지만, 앞으로는 이를 레버리지로 간주해 대출이 나오지 않을 수 있다. 금융당국은 추가로 고가 주택에 대한 전세대출 보증 제한도 검토한다. SGI서울보증에 따르면 지난 3월 말 기준 보증금 10억원 이상 고가 전세에 공급된 전세대출 보증 잔액은 2조948억원에 달했다.

앞으로 4년간 부동산 대책이 힘을 발휘하려면 시장의 기대 수익률을 확 꺾어야 한다는 진단이다. 대출규제를 통한 수요억제가 '시간벌기용'이라면 주택공급 확대와 부동산 세제 정상화가 근본 대책이다. 주식 매각 대금이 부동산 시장으로 유입되는 초입 단계에서 '레드라인'을 뛰어넘는 과감한 대책을 내놓지 못하면 문재인 정부의 실패를 되풀이 될 것이란 경고가 나온다. 23일 관련 업권에 따르면 이재명 정부의 부동산 공급 대책인 9·7 대책과 1·29 대책은 집값을 잡기는 커녕 "공급이 확대될 것"이라는 시장의 신뢰감을 훼손시켰다는 비판이 나온다. 대표적으로 9800가구 공급을 예고한 과천 지역의 경우 경마공원 이전과 교통 인프라 부족 우려 속에 지자체와 정부간의 갈등만 깊어지고 있다. 용산(1만3500만가구)도 서울시와 용산구, 주민들의 반발 속에도 속도를 내지 못했다. 지방선거 이후 오세훈 서울시장과 중앙정부간의 입장차는 더 커질 전망이다. 문재인 정부 시절부터 서울 도심내 주택공급 부지로 거론돼 왔던 태릉골프장(6800가구)도 환경, 문화재 보호 등을 이유로 장기 표류 중이다.

역대 정부의 부동산 정책이 힘을 발휘하지 못한 이유 중 하나는 정책의 목표가 불분명했기 때문이란 비판도 나온다. 강남3구(강남·서초·송파구)나 용산 등 특정 지역으로의 투기적 수요 차단이 일차적인 목표인지, 전월세 중심 서민의 주거안정에 방점을 두고 있는지에 따라 정책의 우선순위가 달라질 수 있어서다. 이재명 정부의 경우 사실상 전자에 방점이 찍혔다는 분석이 나온다. 이재명 대통령은 올해 1월부터 자신의 X를 통해 부동산 정책에 대한 메시지를 쏟아내기 시작했다. "비정상의 정상화, 부동산 투기 억제 실패할 것 같나요"라며 "부동산 정상화는 5천피, 계곡 정비보다 훨씬 쉽고 더 중요하다"고 포문을 열었다. 지난 2월에는 "주거용이 아닌 투자, 투기용 다주택 취득에 금융혜택까지 주는 건 문제가 있다", "사회악은 다주택자들이 아니라 다주택이 돈 되게 만든 정치인들"이라며 강도 높게 비판했다. 규제의 대상은 다주택자에 이어 비거주 1주택자로 넓어졌다. "살지도 않는 투자, 투기용 주택 소유자들의 특혜를 회수해야 한다"는 지적에 따라 임대사업자 중심의 다주택의 기존 대출 만기 연장이 전격 금지됐으며 다음달에는 비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증 규제도 예고된다.

"이분이 그분(권대영 금융위원회 부위원장)입니다. 이번에 부동산 대출 제한 조치를 만들어낸. 잘 하셨습니다. "(2025년 7월4일 충청권 타운홀 미팅, 이재명 대통령) 이재명 정부의 첫 부동산 정책인 6·27 대책이 나온지 1년이 지났다. 이 대통령은 '1인당 주택대출 6억원 제한'이란 초강력 규제를 꺼낸 금융위를 공개 칭찬했다. 6년 만에 최대폭으로 상승했던 서울과 강남 집값이 잡히는 듯 했다. 하지만 '약발'은 몇 개월 지속되지 못했다. 강남3구 아파트값은 지난 1년간 수억 씩 뛰었고 하반기 부동산 시장은 더 불안하다. '단기 처방용' 대출규제로는 한계가 뚜렷하다는 평가가 나온다. 주식 시장 차익금에 삼성전자 사내 대출까지 가세한다. 다음달 나오는 부동산 대책은 세제와 공급을 총망라해 '레드라인'을 넘어서야 한다는 지적이 나온다. 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 답습할 것인지, 기로에 섰다는 진단이다. 23일 관련 업계 등에 따르면 주택담보대출 1건당 6억원으로 한도를 제한한 초유의 6. 27 대책의 효과는 3개월, 길어야 6개월에 그쳤다는 평가가 나온다.