"대형 택지지구내 근린상가를 노려라"

올해 주택가격이 소폭 하향 안정될 것으로 예상됨에 따라 상가나 오피스텔, 주상복합 등 틈새상품에 눈을 돌리는 투자자들이 많다. 그러나 이들 상품 역시 '8·31 부동산대책' 등의 영향으로 시장 전반의 침체가 예상된다.

그동안 상가의 경우 규제가 덜하다는 점에서 투자대안으로 인식돼 왔으나 최근 소비 둔화로 수익률이 기대 이하인 곳이 많다. 오피스텔의 경우 올 상반기 실태조사를 통해 주거용으로 활용되는 경우 주택에 준하는 세금이 부과된다.

주상복합도 양도세 및 종합부동산세 강화 등으로 투자 매력이 크지 않다는게 전문가들의 설명이다. 각 상품별 투자 기상도에 대해 자세히 알아본다.

◇ 상가=상가114에 따르면 지난해 서울, 수도권지역에서 상가 투자 수익률은 7∼11%인 것으로 나타났다. 은행 금리의 2, 3배 수준이어서 여전히 투자 1순위로 꼽히는 상품이다.

'8·31부동산대책' 당시 전문가들은 시중의 유동자금이 상가 부문으로 급속히 이동할 것이라고 예상했었다. 그러나 예상과 달리 일부 아파트 단지내 상가를 제외하고는 침체를 벗어나지 못하는 실정이다.

상가는 시세차익보다는 수익률에 의존한 상품이어서 전체 경기 및 인구 유동성, 입지 등의 여건에 크게 영향을 받기 때문이다.

상가114의 유영상 대표는 "상가가 예전처럼 높은 수익률을 내기는 어려울 것"이라면서 "시세차익보다는 수익률을 감안, 투자에 나서야한다"고 충고한다. 그는 또 "상가가 시세차익을 겨냥해 투자하는 오피스텔이나 주상복합아파트 등보다는 수익이 높을 것"이라고 덧붙였다.

그러나 아파트 단지내 상가의 경우 낙찰가율이 내정가의 200%를 넘어서는 등 일부 과열 조짐을 보이고 있어 투자 매력이 반감되고 있다. 대신 전문가들은 대형택지개발지구 내 근린상가를 눈여겨보라고 권고한다.

상가의 경우 지난해부터 후분양제가 도입돼 공급 부족에 따른 희소성이 더욱 부각되고 있다. 단지내 상가보다는 경쟁이 적으면서도 상가 공급 부족으로 경쟁력마저 갖춰가고 있기 때문이다.

◇ 오피스텔=올해부터 오피스텔에 대한 기준시가가 16.8% 오른다. 시가반영비율을 반영한 때문이다. 서울 강남 등 투기지역으로 묶인 곳에서는 실거래가 기준으로 양도세가 부과된다. 또 주거용으로 판정될 경우 '주택'으로 간주돼 주택에 준하는 세금이 부과될 전망이다.

이에 따라 오피스텔에 대한 투자 매력은 상당히 줄어든 상태다. 전문가들은 지난 2000년 이후 서울, 수도권지역에서 매년 5만∼10만여실 규모의 오피스텔이 공급돼 과잉 양상을 보이면서 임대수익이 지속적으로 낮아지고 있다고 지적한다.

특히 세제 부문의 강화로 주거용 매물 보유자들이 상반기에는 매물을 출시할 것으로 예상돼 한동안 가격 침체를 보일 전망이다.

해밀컨설팅의 황용천대표는 "오피스텔 시장은 지난 2004년말부터 지속적인 침체를 보이고 있으며 신도시 등 수도권 일부지역에서는 공급 과잉상태를 보이고 있어 투자에 주의할 상품으로 판단된다"고 설명했다.

지난해 오피스텔 가격은 분당(8.22%), 양천(6.92%), 송파(6.22%), 영등포(5.48%)가 오름세를 보였고 나머지 지역에서 대부분 하락세였다. 특히 아파트가 서울 강남 및 분당신도시에서 20∼30%의 상승세를 보였던 것과 비교하면 수익률이 극히 낮은 편이다.

이러한 양상은 올해에도 마찬가지라는 게 전문가들의 지적이다. 특히 종부세 등 세금 부담을 회피하기 위해 다주택보유자들이 오피스텔 등을 처분할 것으로 예상돼 급매물 등이 나타날 전망이다. 따라서 가격 하락이 예상된다.

◇ 주상복합=주상복합아파트의 경우 다른 상품보다 가격이 크게 떨어질 것으로 예상되는 상품이다. 특히 주상복합은 전용면적이 작고 분양가도 크게 비싼 편이다. 판교 등 주택공영개발지구에서 분양되는 경우 분양가 상한제의 적용받지 않으면서도 5년 전매제한이 이뤄진다. 즉 구입에 신중해야한다는 것을 의미한다.

내집마련정보사에 따르면 올해 전국에서 공급예정인 주상복합아파트는 총 33개 단지 1만7531가구에 달한다. 이중 조합원 물량을 제외한 일반분양분은 1만6882가구인 것으로 나타났다.

전문가들은 실수요목적으로 구입하되 가급적 투자 대상으로 삼는 것에 대해서는 고려해야한다는 의견이 지배적이다. 서울 청계천 바로 옆 황학동에서 오는 2월 분양하는 '롯데 캐슬'처럼 입지가 양호한 단지에 대해서는 비교적 적정 수익을 얻을 수 있다는 판단이다.

주택시장이 전반적으로 하향 안정될 것으로 예상되면서 틈새상품들에 대한 관심도 동반 침체할 것으로 예상된다. 따라서 특별히 검증된 상품에만 투자하는 것이 바람직하다.