토지 및 분양가 인하, 어떻게 이뤄지나

정부와 여당이 '8.31 부동산대책'의 일환으로 분양가 인하를 적극 추진키로 했다.

지난 8.31대책이 주택시장 안정을 목표로 한 것과 달리 후속대책에선 가격 자체를 낮추는데 초점을 맞추고 있다.

정부가 제시하는 아파트 분양가 인하방안은 택지비 및 건축비의 거품을 줄이는 내용을 담고 있다.

즉 택지비(조성원가)에서 30~40%씩 차지하는 보상비와 개발비(조성비)를 낮추고 마이너스 옵션제 도입 등을 통한 건축비 추가 인하할 경우 공공택지 아파트 분양가를 최대 30% 정도 낮출 수 있을 것으로 분석하고 있다.

◇ 간선시설 설치 지자체 부담=그동안 집값 상승의 주범으로 택지개발지구의 토지조성원가가 지목돼 왔다. 따라서 토지조성원가를 낮춤으로써 분양가를 잡아야한다는게 시민단체와 전문가, 민간주택업계의 공통된 의견이다.

그러나 토공 등 택지개발시행자들은 지자체들의 기부체납 및 간선시설 요구 등으로 조성원가가 크게 늘고 있다고 지적한다.

여기서 문제가 되는 간선시설 등 기반시설 설치 비용에 대해 지자체가 부담하는 방안도 주요 검토대상중의 하나다. 총사업비의 20%를 차지하는 간선시설 설치비의 경우 관련 지자체가 재원을 일부 부담하는 방식으로 소비자 부담비율을 20%로 줄이면 분양가를 평당 85만~120만원 정도 줄일 수 있다.

이처럼 택지조성 및 건축, 간선시설 등 사업 전반에 걸쳐 거품을 줄임으로써 분양가 인하효과를 확실하게 챙긴다는 방침이다.

개발지역 내 투기세력을 잡는 것도 분양가 인하에 큰 효과가 있는 것으로 추정되고 있다. 따라서 건교부는 건축제한을 주민공람 시기로 앞당겼다. 이는 후한 보상금을 노리는 투기적 개발·건축행위를 막기 위한 조치다.

주민공람 전후로 택지개발예정지 내 땅에 가건물을 짓거나 논·밭에 유실수를 심는 등 이른바 '보상투기'가 여전한 상황이다.

때문에 보상비 증가-택지조성원가 상승-택지공급가격 상승의 악순환을 초래해 아파트 분양가에 전가되고 있다. 이를 막는 방안도 치밀하게 검토돼야할 부분이다.

또 토지조성원가 및 아파트 분양 공개도 적극 추진한다.

택지조성원가 공개 항목을 택지개발촉진법이 정한 △용지비 △ 조성비(조성공사비, 설계비 등) △ 직접 인건비(직원 인건비, 복리 후생비 등) △ 판매비(광고선전비 등) △ 일반 관리비 △ 자본비용 △ 기타 비용 등을 공개하되 항목별 산정방식과 기준은 후속 입법에 따라 결정될 전망이다.

분양가 원가공개와 관련해서는 7개 항목으로 △택지비 △직접공사비 △설계비 △감리비 △간접공사비 △부대비용 △ 가산비용 등으로 구성되며 분양원가의 공개시점은 분양 승인과 동시에 이뤄지게 된다.

◇ 택지 고밀도개발 확대= 분양가를 낮추기 위해서 고밀개발에 대한 검토도 적극적으로 요구되는 사항이다. 판교·동판·김포 등 이른바 2기 신도시의 녹지율은 평균 33.5%로 분당·일산 등 1기 신도시(18.7%)의 두 배에 육박하고 있지만 주변 야산을 매입해 억지로 녹지율을 끼워맞춘 경우가 많다.

이 때문에 보상비 지출이 턱없이 높아지고 있는 부분도 제거해야할 부분이다.

그러나 이러한 방안들에 대해 택지개발시행자들은 실제 문제를 해체해서 살펴볼 경우 나름대로 이유가 있다고 설명한다. 간선시설에 대한 시행자로의 전가 등을 보면 재원이 부족한 지자체로서는 불가피한 측면이 있다는 점이다.

또 지자체가 세금 등을 활용해 간선시설을 설치하게 되면 소수의 이용자를 위해 국민 전체가 책임을 분담하는 것이 될 수도 있다는 주장이다.

따라서 현재 제시되는 인하방안 중 상당수는 논란의 소지를 안고 있거나 현행 개발방식을 전면적으로 수정해야만 가능한 내용도 다수 포함하고 있다. 이런 논란을 줄이면서 분양가 인하효과를 볼 수 있는 방안을 위해서는 다양한 의견 수렴과 토의가 요구된다는 지적이다.