[서울 주요 역세권 유망지역 투자분석]<22> '금성수' 명당 '강변·구의역세권'
풍수에서는 산을 등지고 앞으로는 강과 내가 흐르는 '배산임수(背山臨水)'의 지역을 명당으로 꼽는다. 조선 개국 후 '한양'(지금의 서울)으로 천도할 때도 이 점이 큰 영향을 끼쳤다는 것은 익히 잘 알려진 사실이다.
게다가 배산임수 중에서도 물이 둥글게 감싸 안듯 흐르는 곳이 부자가 될 명당이라고 보는데 이를 '금성수(金星水)'라고 칭한다. 서울 한강변에서는 '부자동네'로 유명한 강남구 압구정동과 용산구 동부이촌동이 대표적인 금성수 지역이다.
광진구 자양·구의동 일대도 뒤로는 아차산, 앞에는 한강을 끼고 있는 금성수 땅이지만 아직은 개발이 더뎌 저평가된 곳 중 하나다. 이에 지하철 2호선 강변·구의역 주변 개발계획 등을 통해 이곳의 투자분석을 해 봤다.
◇'동서울터미널' 현대화사업에 집값 향배 결정
강변역과 연결된 '동서울터미널'은 서울의 동쪽 관문으로 전국을 연결하는 대표적인 교통요충지다. 서울~춘천간 고속도로 접근성과 서울 도심 진입 편리성 등으로 현재 시외버스 118개, 고속버스 14개 노선 등 총 132개 노선이 운행하면서 하루 평균 약 3만명이 이용하고 있다. 2018년 열리는 평창올림픽 때도 서울과 평창을 연결하는 중요한 역할을 할 것으로 기대되고 있다.
하지만 지은 지 25년이 넘었고 시외버스와 주변 시내버스, 택시 등으로 인한 교통체증과 인근 이면도로 불법 주정차·소음·쓰레기 등 거주여건이 떨어지는 곳 중 하나다. 이 때문에 주민들의 민원이 끊이지 않고 있어 부동산시장과 시세에 부정적인 영향을 주고 있다.
이에 동서울터미널 소유권자인 한진중공업은 약 3만6704㎡ 부지에 지하 5층 ~ 지상 40층 규모의 터미널 시설·판매·업무·문화·유통 등의 다양한 복합시설로 만드는 사업제안서를 2013년 6월에 서울시에 제출해놓은 상태다. 현재 협의가 진행중이지만 현대화사업이 성사되면 주변 부동산에 매우 긍정적인 요소로 작용할 것이란 분석이다.
구의동 인근 G공인중개소 관계자는 "동서울터미널 현대화 사업만 진행되면 이 지역 주거 여건이 더욱 더 개선될 것으로 보인다"며 "일부 단지는 한강조망도 가능하고 강남이나 도심과의 접근성 면에서 탁월한 데 비해 가격은 저렴한 편"이라고 설명했다.
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대표적인 단지가 강변역 테크노마트와 붙어 있는 '현대프라임' 아파트다. 1997년 2월 입주한 최고 30층, 총 15개동 1592가구 규모로 한강 조망이 가능하고 전용 59㎡부터 221㎡까지 선택의 폭이 넓다. 다만 각 동별 한강조망이나 특징이 다르기 때문에 단지에 따라 가격이 천차만별이다.
실제 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 '현대프라임' 183㎡(이하 전용면적)의 경우 3층이 지난해 10월엔 8억9000만원에 거래됐는데 같은 층이 12월엔 10억5000만원에 거래돼 1억6000만원이나 차이가 난다. 3개월새 가격이 올랐기 보다는 단지에 따른 차이로 분석된다. 대형 면적의 경우는 3.3㎡당 1300만~1800만원 선에 거래되고 중소형 면적은 1740만~1900만원 선이다.
동서울터미널 현대화사업의 최대 수혜로 꼽히는 자양동 '한양' 아파트는 1983년 지어져 2011년 안전진단을 통과해 재건축이 추진됐지만 용적률·기부채납 등의 문제로 아직까지 사업이 구체화되지는 않고 있다. 현재 시세는 107㎡가 3.3㎡당 평균 1800만원, 124㎡가 1850만원, 157㎡가 1600만원 선에 거래된다.
◇구의·자양지구 주상복합아파트 촌으로 '변신중'
지하철 2호선 구의역 주변으로 38만여㎡ 규모의 구의·자양지구는 2005년 12월 균형발전 촉진지구로 지정된 이후 주민공람·공청회 등을 거쳐 2009년 6월 재정비촉진계획이 결정·고시됐다. 이 사업은 도시주거환경이 불량한 지역을 재개발을 통해 정비하고 대규모 공공시설 이전 부지를 효율적으로 이용하기 위해 추진됐다.
자양 1~4구역, 구의 1~3구역 등 총 7개 재정비촉진구역이 설정됐지만 2014년에 구의 1~2구역과 자양 2구역은 정비구역에서 해제됐다. 자양 1구역은 KT생활관 부지와 동부지방법원·검찰청 부지로 나뉘어져 개발한다. 동부지법·지검이 문정동 법조단지로 이전함에 따라 주거·업무·상업·호텔·교육연구소 등 복합단지로 지어질 예정이다.
자양 4구역(래미안 프리미어 팰리스)와 구의 3구역(강변SK뷰) 등은 이미 개발이 진행돼 주상복합아파트가 들어설 예정이다. 지난해 청약에서 평균 10대 1의 경쟁률을 넘는 등 모두 분양에 성공했다.
자양동 인근 K공인중개소 관계자는 "이미 고급 주상복합들이 즐비하게 들어서 있는데다 구의·자양지구 개발까지 더해질 경우 서울의 신흥부촌이 될 것"이라며 내다봤다.