"보유세·건보료 다 오른다"…공시가 뛴 강남·한강벨트, 급매 쏟아지나

강남3구와 한강벨트 등 서울 핵심 지역의 공시가격이 크게 오르면서 보유세 부담이 확대될 전망이다. 이에 따라 해당 지역을 중심으로 매물이 늘어나며 일부 가격 조정 가능성도 제기된다. 다만 이 같은 흐름이 시장 전반의 하락세로 이어지기에는 한계가 있다는 분석이 나온다.

17일 국토교통부가 공개한 2026년 공동주택 공시가격에 따르면 강남, 서초, 송파 등 강남3구와 성동, 양천, 용산, 동작 등 한강 인접 자치구가 올해 공동주택 공시가격 상승을 주도했다. 강남3구는 24.7%, 한강 인접 자치구는 23.13% 각각 올라 전국 평균(9.16%)과 서울 평균(18.67%)을 크게 웃돌았다. 특히 성동구는 29.04% 상승하며 서울 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했다.

공시가격 급등은 보유세 부담 증가로 이어질 전망이다. 공시가격은 보유세뿐 아니라 건강보험료, 기초연금 등 67개 제도의 기준으로 활용되는 지표로 주택 시세에 현실화율을 반영해 산정된다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "과세표준의 기초가 되는 공시가격이 상승하면서 서울 핵심지의 보유세 체감 부담이 지난해보다 커질 것"이라며 "특히 강남3구와 한강변 고가주택을 중심으로 재산세와 종합부동산세 부담이 함께 확대될 수 있다"고 말했다.

세 부담 증가에 따라 핵심지 위주의 매물 출회 가능성도 제기된다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "보유세 부담이 커진 강남권 고령 1주택자의 매물이 인접 주요 자치구로 확산될 수 있다"며 "상급지로 갈아타려는 수요와 맞물리면서 매물 증가 흐름이 나타날 수 있다"고 설명했다.

다만 향후 정책 변수는 시장 흐름을 좌우할 요인으로 꼽힌다. 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되는 5월 9일 이후 세제·금융을 포함한 추가 규제 대책이 나올 가능성이 있어, 시장은 당분간 관망과 거래가 반복되는 변동성 장세를 보일 수 있다는 분석이다.

반면 강북, 도봉, 노원, 은평, 금천 등 서울 외곽 지역은 공시가격 상승률이 2.89%에 그쳐 보유세 부담 변화가 크지 않을 것으로 예상된다. 이에 따라 실수요 중심의 매수세는 비교적 안정적으로 이어질 가능성이 있다. 다만 일부 중저가 지역의 경우 단기간 가격 상승에 따른 부담으로 관망세가 나타나며 보합 흐름을 보일 수 있다는 관측도 나온다.

세 부담 증가와 매물 확대에 따른 집값 하락 가능성도 제기됐다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "앞으로 보유세를 강화하는 정책기조가 예상되는 가운데 세 부담이 커진 강남 3구를 중심으로 매물 출회와 가격이 낮아질 수 있다"며 "강남3구가 떨어지면 마용성 등 서울 지역이 연쇄적으로 동반 하락할 것"이라고 예상했다.

다만 시장 전반이 하락 국면으로 전환될 가능성은 제한적이라는 의견이 많다. 남혁우 연구원은 "가격 상승세가 둔화되거나 일부 조정은 나타날 수 있지만 하락 전환까지 이어지기는 쉽지 않을 것"이라며 "상급지는 약보합, 중저가 지역은 강보합 흐름을 보이는 '차별화 장세'가 이어질 가능성이 있다"고 말했다.

함영진 랩장도 "이번 공시가격 상승은 가격을 단번에 끌어내리기보다는 매도 압력을 높이는 요인에 가깝다"며 "단기적으로는 급매 중심의 호가 조정과 거래가 나타날 수 있다"고 덧붙였다.