서울 성북구 장위뉴타운 내 대단지 아파트인 '장위자이레디언트' 입주민들이 소유권 이전 등기 지연 문제를 두고 집단 소송을 준비하고 있다. 해당 단지는 입주가 시작된 지 1년 가까이 지났지만 최종 준공 승인 절차가 마무리되지 않으면서 소유권 이전 등기가 여전히 불가능한 상황이다.
16일 부동산 업계와 입주민들에 따르면 장위자이레디언트 입주민 일부는 최근 온라인 커뮤니티를 중심으로 '등기 지연 소송단'을 모집 중이다. 준공 허가 지연으로 인해 소유권 이전 등기가 늦어지면서 재산권 행사에 제약을 받고 있다는 판단에서다.
장위자이레디언트는 장위4구역 재개발 사업을 통해 조성된 아파트로 총 2840가구 규모의 대단지다. 지난해 3월 말 성북구청으로부터 준공인가 전 사용허가(임시사용승인)를 받아 입주를 시작했다.
통상 아파트 분양 계약자는 잔금을 납부하고 입주한 뒤 일정 기간 내 소유권 이전 등기를 마친다. 하지만 이 단지는 아직 최종적인 건축물 사용승인(준공)이 완료되지 않아 등기 절차가 제대로 이행되지 않고 있다. 아파트 대금을 모두 치르고 실제 거주까지 하고 있는 상황에서도 법적으로는 완전한 소유권을 인정받지 못하는 있는 셈이다.
소송 준비에 착수한 일부 입주민들은 등기 미완료로 인해 주택 담보대출 변경이나 매매 등 재산권 행사에 제한을 받고 있다고 주장했다. 한 입주민은 "입주한 지 1년이 다 돼 가는데 아직도 준공 승인이 마무리되지 않아 등기를 하지 못하고 있다는 게 말이 되나"며 "(제 때 담보 대출을 못받아) 신용불량자가 될 뻔하기도 했다"고 토로했다.
다만 집단 소송 추진과 관련해서는 단지 입주민들 사이에서도 의견이 엇갈리고 있다. 조합원과 비조합원간 구도로 갈등이 격화되는 양상이다. 소송의 상대방이 조합인 만큼 조합 측 책임이 인정될 경우 조합원에게도 일부 배상책임이 돌아갈 수 있기 때문이다. 이에 일부 조합원들은 "조합원들도 완공지연으로 일반 분양자들과 똑같은 불편을 겪고 있다"며 모든 책임을 조합에 돌리기는 어렵다는 취지로 반박하고 있다.
정비사업 단지에서 등기 지연이 발생하는 가장 큰 이유는 사용승인 절차 지연이다. 재개발·재건축 아파트는 일반적으로 사용승인 이후 소유권 보존 등기를 거쳐 개별 소유권 이전 등기가 진행된다. 사용승인이 늦어지면 이후 등기 절차도 줄줄이 지연될 수밖에 없다. 등기가 장기간 미뤄질 경우 재산권 행사 제약도 불가피하다. 주택 담보대출 변경이나 매매, 증여, 담보 설정 등이 사실상 어려워지기 때문이다.
특히 재건축·재개발 단지는 입주가 완료된 이후에도 일정 기간 동안 조합이 건물의 소유권을 보유하는 구조다. 이후 이전고시와 청산 절차 등을 거쳐야 개별 소유권이 분양 계약자와 조합원에게 이전된다. 이 과정이 지연될 경우 입주민들과 조합간 법적 분쟁이 발생하는 사례가 적지 않다. 조합이 최종 소유권 이전에 이르기까지의 관리 책임을 다하지 않았다는 이유에서다.
최신 판례는 등기 지연 책임을 사업 시행자인 조합에 일부 인정하는 분위기다. 서울 송파구 헬리오시티 사례가 대표적이다. 2018~2019년 입주한 헬리오시티에서는 소유권 보존 등기가 지연되자 수분양자 500여 명이 재건축 조합을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했다.
입주민들은 소송에서 등기 이전이 늦어지면서 매매와 담보대출 등 재산권 행사에 제약을 받고 금융비용 등의 손해가 발생했다고 주장했다. 이에 법원은 조합이 보존 등기 절차를 늦추면서 입주민들이 재산권 행사에 제한을 받았다고 판단, 조합 측의 8억6000만원 규모 손해배상책임을 인정했다.
성북구 장위뉴타운 내 래미안장위포레카운티(장위1구역 재개발)에서도 등기 지연을 둘러싸고 법적 분쟁이 빚어졌다. 일반분양 입주민들이 조합을 상대로 소유권 이전 등기 지연에 따른 손해배상 소송을 제기했고 법원은 조합 책임을 인정해 4억원 규모의 손해배상을 지급하라고 판결했다.
서울 재개발 사업지에서는 등기 이전 절차가 늦어지면서 갈등이 이어진 사례가 적지 않다. 성동구 행당두산위브, 마포구 공덕자이, 동작구 흑석자이 등에서도 비슷한 분쟁이 발생했다.
대규모 재개발 사업의 경우 여러 정비구역의 공사가 동시에 진행되고 기반시설 조성까지 맞물리면서 행정 절차가 지연되는 경우가 적지 않다는 지적도 나온다. 부동산 업계 관계자는 "정비사업 단지는 사업 규모가 크고 이해관계자가 많아 준공 이후에도 다양한 분쟁이 발생한다"며 "등기 지연 문제는 입주민 재산권과 직결되는 만큼 소송으로 이어질 가능성이 높다"고 말했다.